Wir erleben jetzt das, was in der „ökonomischen Verhaltenspsychologie“ als „#Endowment-Effekt bezeichnet wird, also die Besitzer eines Gutes tendieren dazu ihr Gut als wertvoller einzuschätzen.
Das Fatale dabei ist, das sie objektive Argumente nicht aufnehmen können. Haben sie dann in den Jahren zuvor noch große Rücklagen erwirtschaftet, dann verlängert sich dieser Prozess der Anpassung noch. Das Eigenkapital schmilzt ab, und die Banken sind eher bereit dieses Eigenkapital zur Tilgung zu akzeptieren, wohl wissend, dass es ihnen dabei hilft ihre Risiken zu minimieren.
Einig sind sich jedoch alle, dass die große Spanne, der bisher am Markt realisierten Verkaufserlöse vorbei ist. Doch welche Faktoren werden sich als erste verändern?
Die Ausgangssituation ist klar:
>Die Zinsen sind gestiegen.
>Die Anforderungen für eine Finanzierung haben sich deutlich verschärft.
>Der Bonitätsindex des Kreditnehmers ist nunmehr wieder mehr denn je für den Kredit entscheidend.
>Die Anforderungen an die Eigenkapitalquote wurde erhöht.
>Gleichzeitig sind bestimmte Assetklassen mitunter komplett aus der Kreditfinanzierung bei einigen Banken rausgefallen.
>Die bisherige Beurteilung über die Qualität einer 1a Lage ist wieder en vogue.
Nicht zuletzt spielen Inflation und eine eher rezessionsgetriebene Perspektive eine entscheidende Rolle, insbesondere bei der Beurteilung von Development Projekten, die zwei und mehr Jahre für eine Realisierung benötigen.
Die Mieten scheinen heute ihren Höchststand erreicht zu haben. Hinzukommen die unausweichlich sich erhöhenden Nebenkosten, nicht nur für Energie auch für die laufenden Instandhaltungskosten, einmal ganz abgesehen vom Mangel entsprechender Dienstleister. Mögen es zukünftig mitunter fast 30 % und mehr an Nebenkosten sein.
Wer in Immobilien investiert wird dieses auch in Zukunft nicht aus Altruismus tun. Also seine Erwartung bleibt eine entsprechende Rendite mit der Immobilie zu erzielen, oder alternative Investments zu suchen.
Die Risikobewertung bei Projektentwicklungen ist eklatant schwierig geworden, da die Baupreise von vielen Faktoren abhängen.
Hinzukommt ein allgemeiner Vertrauensverlust bei allen Beteiligten.
Die Bank fragt nach mehr Eigenkapital und der Kreditnehmer ist dazu nicht bereit. Ebenso will der Bauträger sich nicht mehr festlegen und fordert eine Preisschwankung von 20 % zu akzeptieren. Eine sichere Kalkulation ist auch für ihn nicht mehr möglich.
Die Folge ist ein Moratorium. Verkäufer und Käufer finden bei der Preisfindung kaum noch zusammen. Entscheidend ist es jetzt zu realisieren, dass sich das Verfahren umgekehrt hat.
Wer vormals das Angebot nicht akzeptierte konnte abwarten und nicht selten durch sein Zuwarten einen höheren Preis erzielen. Heute ist es umgekehrt. Und so sinken die Angebote im Durchschnitt im fünf Prozentrhythmus.
Alle Faktoren müssen sich erst wieder neu kalibrieren.
