Monat: Juni 2019

Überschriften bleiben im Gedächtnis hängen.

So titelte die „Die Welt“ und nimmt vor kurzem wiedereimal Bezug auf die Berliner Stadtentwicklungssenatorin. Das Interesse an einem Mietenmarkt, der die wirtschaftlichen Unterschiede berücksichtigt und um brauchbare Lösungen ringt, ist zweifelsfrei für einen sozialen Ausgleich mehr als berechtigt. Es braucht auch Mut dabei unbequeme Wege zu gehen.

Aber macht es Sinn, aus der Position einer gewählten politisch Verantwortlichen heraus, solche verkürzten Botschaften initiierend in Kauf zu nehmen. Die Reaktionen darauf hören wir im Investment umgehend. „Ich weiß nicht mehr so recht, ob wir das Risiko des Neubauinvestments noch in Berlin, wenn die Mieten derart beschnitten werden sollen, eingehen wollen…“So und anders reagieren die Akteure auf der anderen Seite. Wem wurde damit geholfen?

Die kommunizierenden Röhren der Abhängigkeiten zwischen Mieten, Zinsen, Kapital, laufender CAPEX… sind sehr vielschichtig und weit verästelt. Ein restriktiver staatlich gesteuert Eingriff ruft massive Veränderungen hervor und bringt Vieles in Bewegung, aber nicht unbedingt zum Besseren. Nur ein offener Dialog hilft bei notwendigen Regulierungen. Es braucht dafür klare Ziele, die kommuniziert werden müssen und auch eine Einladung an diejenigen, die normalerweise investieren würden.

Zur allgemeinen Diskussion:

Mieten zu kappen führt eher dazu die Qualität des Angebots zu verringern. Steigen Mieten nicht mehr und die übrigen Kosten jedoch weiter, dann wird eingespart. Immer dort wo es nicht weh tut. In diesem Fall werden die laufenden Reparaturen nur noch notdürftig durchgeführt. Farbe und Pinsel werden zum Fremdwort und Hygiene nimmt rapide ab. Interessanterweise fallen dabei die Erwerbskosten bzw. Investmentwerte kaum, denn dieser Prozess findet an allen Orten statt, da der Markt des Wettbewerbs zeitgleicht und raumübergreifend in der ganzen Stadt ausgeklammert wurde. Einfluss auf das Missverhältnis einer hohen Nachfrage und einem zu geringen Angebot ändert sich dadurch nicht, sondern verstärkt sich eher noch.

Umsetzen von ESG Zielen im Bauwesen bei PE

Es muss dringend gehandelt werden und zwar jetzt. Wir spüren unsere Verantwortung. Wir wissen es ist unaufschiebbar. Wir ringen dabei um unsere emotionale Betroffenheit. Unser altes ökonomisches Wertemuster müssen wir rasch ablegen und eine neue Perspektive einnehmen. Der Benefit wird dafür groß sein.

Ohne ein verändertes soziales und ethisches Verständnis werden wir diesen Globus,- unseren einzigen -, nicht mehr gerecht. Dazu gehört auch ein neuer verantwortlicher Global Governance-Kodex sowohl in der Politik als auch in den Unternehmen.

Wir haben verstanden. Wir müssen es umsetzen. – Daran wollen auch wir, bei uns im Unternehmen, mitarbeiten. Dort, wo wir aktiv sind, dort, wo wir Kompetenzen einbringen und dort, wo wir durch Support und Wissen etwas Besseres schaffen können.

Wir werden nicht umhinkommen permanent in der sich rasch verändernden Umwelt Neues dazu zu lernen. Mehr über nachhaltiges Handeln nachzudenken. Mehr über soziale und umweltbeeinflussende Faktoren und ihre komplexe Vernetzung zu erfahren. Dabei werden wir erkennen um neue Denkmodelle erfolgreich zu implementieren, wo und wie, wir überholte Sichtweisen abwerfen müssen.

Es wird Zeit, unsere bisherige traditionelle ökonomische Sichtweise aufzugeben. Sie behindert uns beim Umbau und hemmt unser Handeln. Die heute junge Generation wird uns dabei positiv mit Ihrem Elan und mit der Kraft ihrer Spontanität fordern mehr zu tun.

Die breite Öffentlichkeit ist nicht zuletzt durch den unmittelbar mitzuerlebenden Klimawandel und den zum Teil absurden Ressourcenverbrauch höchst sensibilisiert. Das Bewusstsein über den Foot Print jedes des Einzelnen von uns entwickelt sich langsam, zu einem neuen Maßstab des Handelns, dies gilt besonders für aufgeklärten Gesellschaften. Ihm wird eine ökonomische Größe zugeschrieben.

Hohe Kosten für unsere verbleibenden Ressourcen sind per se nicht falsch, denn Sie regen zum Nachdenken an, und treffen unseren ökonomischen Ehrgeiz. Wer viel für Energie oder für seltene Erden bezahlt, hat den Anreiz diese Kosten zu senken. Es setzt vielfältige Innovationen frei. So verbraucht der Verbrennungsmotor heute auch nicht mehr 18 Liter auf 100 Kilometer wie damals noch vor der ersten Ölkrise und ebenso wurden hohe Heizkosten durch Wärmedämmmaßnahmen reduziert. Auch bei der Gewinnung seltener Erden ist unsere Forschung im vollen Gang damit wir davon bei der Chip-Produktion bald unabhängig werden.

Also wir brauchen Anreize in allen Lebensbereichen um uns anzustrengen. Unternehmen, die sich nicht sozial Verhalten finden immer schwieriger Akzeptanz am Markt. Eine unzufriedene Mitarbeiterbelegschaft und geprellte, hinters Licht geführte Kunden denen falsche Versprechen gemacht wurden, diese Unternehmen finden immer weniger Kundenakzeptanz.

Wer im Ausland produzieren lässt und dort ausbeutende Arbeitsbedingungen billigend in Kauf nimmt, hat nicht nur zukünftig mit erheblichen rechtlichen Konsequenzen zu rechnen, er muss auch erkennen, dass seine Produkte zunehmend gemieden werden. Das gilt auch für eine Zusammenarbeit mit Diktaturen, die weder Menschenrechte noch religiösen Respekt an den Tag legen.

Die Chance für neue nachhaltigere Produkte und Handeln war nie größer. Viele Unternehmen haben dies erkannt und arbeiten an einer verantwortlichen, wie nachhaltigen Umsetzung dieser Ziele. Denn je schneller der Wechsel in unserem Denken und Handeln in Produktion und Forschung Eingang findet, umso erfolgreicher werden sich diese Unternehmen im Wettbewerb zukünftig behaupten können.

Was würde dies für die Projektentwicklung bedeuten?

Die traditionelle Ausbildung müsste gänzlich neue Kriterien und vor allem neue Leitlinien und Standards erhalten. Für jedes Gebäude muss ein Maximalwert an Credit Points ermittelt werden, der dann nicht mehr überschritten werden dürfte. Wenn er überschritten wird müssen Zertifikate erworben werden um 

Es geht mit der Verwendung der Baustoffe los. Dazu würde auch der Transport dieser gehören. Also konkret würde es bedeuten die Verwendung von Teakhölzern aus den Regenwäldern belastet die Gesamtsumme des Indexwertes und dafür müsste ggf. bei einem anderen Baustoff eingespart werden.

Weiterhin ist der Arbeitseinsatz der Maschinen und der Arbeitskräfte in dieser Berechnung zu berücksichtigen. Hier spielen die sozialen Faktoren, wie Arbeitsverträge zu Kurzzeitarbeitsverträgen und Fremdarbeitskräfte eine Rolle.

Den bautypologischen Überlegungen fällt eine ganz besondere Beachtung zu. Also besonders extravagante architektonische Lösungen belasten möglicherweise den Indexwert. Hierbei werden die Energiebilanz und die Gewinnung, bzw. der Verbrauch, eine große Rolle spielen.

Auch die Lebensdauer der verwendeten Baustoffe müssen Berücksichtigung finden. Also die Haltbarkeit.

Eine umweltschonende Einbettung der Gebäude in die Stadtlandschaft einschließlich der Infrastruktur tragen zur ESG Gesamtenbilanz bei.

Eine große Nutzungsflexibilität schafft einen breiten Spielraum über die Zeit der Lebensdauer des Gebäudes hinweg, um beispielsweise die Anzahl notwendiger Umbauten zu verringern. Dazu gehört aber auch eine möglichst optimale Nutzungseffizienz sicherzustellen.

Dieses sind nur ein paar Kriterien. Es wäre sinnvoll einen differenzieren Kriterienkatalog dafür zu entwickeln und diesen auch in die Ausbildung der Planer mit einzubinden, um letztlich, eine nachhaltige Verbindlichkeit herzustellen.

Börsenkurse von Wohnaktiengesellschaften sinken, ein deutlicher Vertrauensverlust.

Es geht schlichtweg für die einen in der Politik ums Überleben und bei den anderen fallen die Börsenkurse. Der Mietendeckel als politischer Hoffnungsträger. Die Kommunalwahlen stehen vor der Tür. Die gefallen Börsenkurse sind misslich, aber viel gravierender ist der damit verbundene Vertrauensverlust auf Seiten der Investoren. Mag durch den sogenannten „Mietendeckel“ ein Inflationsausgleich fehlen und die Mieten in den nächsten fünf Jahren um ca. 5 % nicht mehr steigen, all diese monetären Einschränkungen sind nicht das Entscheidende. Entscheidend wird bleiben, dass kommunale Politik rückwirkend in ein Gefüge vormals freier Marktwirtschaft eingreift und damit die wirtschaftlichen Entscheidungen der Käufer rückwirkend konterkariert.

Wer in den vergangenen Monaten noch eine Wohnimmobilie zu den bereits deutlich überhöhten Preisen eingekauft hat, muss jetzt zunächst einmal abwarten. Bei Renditen um den 40-ig fachen Faktor, (2,5%) in München, oder in Berlin, um den 33- fachen Faktor (3,0%) hat wenig Spielraum für Experimente. Man muss sehen wie sich in den nächsten fünf Jahren bei den Nebenkosten die zu erwartende Preiserhöhungen ausgleichen lassen.

Parallel dazu wird sich eine Neubewertung des Verhältnisses von Eigenkapital zu Fremdkapital anbahnen, da die prognostizierten Renditesteigerungen nicht mehr ohne weiteres denkbar sind. Damit erhöht sich der Risikofaktor. Bei einem Zinssatz von im Durchschnitt um 1.75 Prozent für den normalen Anleger, könnte dies bereits zu einer neuen Herausforderung führen.

Auch eine bevorstehende Prolongation wird jetzt anders ausfallen. Aufgelaufene Instandhaltungskosten, die sonst in den Jahren zuvor durch Mietanpassungen bezahlt wurden, werden wahrscheinlich von Investoren durch geringere Instandhaltungsmaßnahmen kompensiert.

Dort wo die Politik in das Wirtschaftsgefüge eingreift bzw. Restriktionen ausübt, kommt es zu Verwerfungen. Denn ihre Handlungen treffen stets alle Akteure und in der Regel zeitgleich. Die Auswirkungen bei den Assets werden sich schleichend einstellen, allerdings nicht bei den Börsenkursen. Denn Börsenkurse reagieren sofort. Bis sich die Kurse wieder erholen wird es Zeit brauchen, denn das Vertrauen ist gestört.

Ein parteipolitisch motivierter Eingriff in das komplexe System von Angebot und Nachfrage war immer höchst problematisch und brauchte viel Glück um nicht das Gegenteil zu erzeugen was man eigentlich wollte, nämlich schlichtweg mehr Wohnungen.

Besonders bemerkenswert ist allerdings, dass durch diese Maßnahme nicht unbedingt die „Initiatoren“ getroffen wurden, sondern eher die diejenigen, die eine Kapitalanlage zur Verbesserung ihrer Rente gesucht hatten. Sie dachten ein Investment in Wohnen ist ein von an allen Anlagearten weitgehend risikofreieres Unterfangen. Weit gefehlt.

Denn diejenigen, die in den zurückliegenden zehn Jahren durch exorbitante Wohnimmobilienankäufe den Prozess befeuert hatten, konnten noch zu Traumfaktoren um das 9- fache ganze Wohnquartiere einkaufen. Und das in mehrstelligen Milliardenbeträgen.

Sie haben dann über Jahre hinweg beteuert die Wohnungen bestens zu managen und sich vehement gegen die Vorwürfe unzähliger Mieterklagen gewehrt. Parallel dazu wurde der Klassiker angewendet. Möglichst schnell sich vom Risiko wieder zu befreien. Konkret hieß dies ein IPO (Börsengang) auf die Beine zu stellen.

Dazu braucht es Verbündete. Testate über die Qualität des Portfolios, Zertifikate über die Professionalität des Managements und eine traumhafte Erfolgsstory über die Entwicklung, vor allem aber auch über einen vielversprechenden Rendite forecast. Und dies alles nur, um dem kleinen Anleger mit guter Überzeugung ein hervorragendes Investment anzubieten.

Vor 15 Jahren waren es die geschlossenen Fonds, heute sind es die Aktien, die jeder problemlos erwerben kann.

Die Initiatoren haben damit weitgehend Ihre Einlagen wieder mit exorbitanten Gewinnen herausziehen können. – Bitte keinen Neid, es gehört dazu auch Weitsicht, Mut zum Investment und eine gehörige Portion Egoismus dazu sich derart in Szene zu setzen. Vergessen wir nicht die Politik hatte den Mut nicht. Im Gegenteil sie haben ihr Tafelsilber verkauft. Und nun leistet die Politik im wohlgemeinten Sinne allerdings, im viel zu spätem Reagieren, den Initiatoren noch einen Bärendienst. Einkauf durch Enteignung zu überhöhten Preisen.

Wir werden sehen wie es weitergeht. Ob es Einsprüche geben wird, ob das Parlament mitstreitet und die Gerichte diesen Prozess stoppen werden, oder gar ob Berlin für eine Blaupause für andere Städte dienen wird.

Berlin dürfte langsam mit einer anderen Aufmerksamkeit bedacht werden und wie beim BER wieder einmal um Beifall kämpfen müssen. Es bleibt das schwierige Los in der Politik nicht allen gerecht werden zu können. Ob es der richtige Weg war, wird sich peu à peu kristallisieren und zeigen, wie groß die Verwerfungen sein werden. Zu hoffen bleibt, dass sich letztlich vieles wieder korrigieren lässt, vorausgesetzt man erkennt den eingeschlagenen Weg für unbrauchbar.

Finance Congress – Frankfurt 2019

Es ist gut zu wissen, dass sich das französisch Kreditinstitute SOCIÉTÉ GÉNÉRALE dem Thema des nachhaltigen wirtschaften „SUSTAINABLE & POSITIVE IMPACT“ u.a. durch seinem Kongress in Frankfurt mit großem Elan annimmt und ESG Projekte weltweit begleitet und unterstützt.

Der Focus auf Afrika ist dabei richtig. Kohlekraftwerke in Afrika machen nun wirklich wenig Sinn. Doch es muss nicht nur ausschließlich Solarenergiegewinnung sein. Die Anwendungsmöglichkeiten und eine intensive Begleitung, gerade auch mittelständischer Wirtschaft in Afrika bietet gute Chancen viele nachhaltige zielkonforme ESG Projekte (Environment Social Governance) zum Start zu bringen.

Es geht schon seit langem nicht mehr nur um das Einhalten ethischer, ökologischer und sozialer Kriterien wie sie beispielsweise für einen Rentenfonds oder eine Kapitalfinanzierung gelten. Heute geht es vielmehr darum, unseren ganzen Wohlstand zu erhalten.

Denn wir müssen eher von einer, – und da hat der keynot speaker Professor Ernst Ulrich von Weizäcker auf dem Kongress eindringlich darauf hingewiesen, „abnormen Environment Verwerfungen“, vorbeugen. Dass der Wasserpegel steigt ist uns allen bekannt, aber es kann eben auch zu unvorhersehbaren Abbrüchen einer Serie von Eisbergen mit dramatischen Folgen kommen. Diese können dann insbesondere an den asiatischen Küsten, wo sich viele Millionenstädte befinden zu heute noch unvorstellbaren Veränderungen führen. Wir brauchen mehr Innovation und vor allem ein Umdenken unseres alten Ökonomieverständnisses. So bedeuten steigende Preise für Energie nicht zwingend sinkenden Wohlstand, sondern bieten die Chance zum Freisetzen neuer innovativer Lösungen.

Wer zukünftig ESG Projektzielvorgaben nicht beherzigt, wird spätestens durch die gewachsenen internationalen Rechtsverfahren eines Besseren belehrt. Wer heute glaubt sich in Drittweltländern an Produktionsstätten zu bedienen, die nicht ethischen, sicherheitstechnischen und ökologischen Vorschriften genügen, wird durch Schadensersatzprozesse erhebliche finanzielle Einbußen hinnehmen müssen. Diese Rechtsstreitigkeiten haben einen lukrativen eignen „Wirtschaftszweig“ bei den Anwälten geschaffen. Die hohen Schadensersatzsummen können im Extremfall bis zur Insolvenz des Unternehmens führen. Vorsorge und Rechtssicherheit tun da schon gut.

Ein weiterer ebenso schnell wachsender Wirtschaftszweig sind die „Climate Data Analyst“, die, wie sie vorgeben, auf höchstem Niveau Transparency und Data Quality liefern können. Die spannende Frage dabei ist, ob sie bei einem ESG-Umdenken helfen werden, oder nur Datenaufbereiter bleiben. Also werden Ihre Daten und Analysen auch einen Impact bei den Auftraggebern bewirken.

Alles in allem sollte es nicht nur für die SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ein spannendes Betätigungsfeld sein, sondern für die gesamte Kreditwirtschaft. Sie könnten mit viel mehr Engagement und Support diese innovativen ESG Prozesse begleiten. Sich vielleicht sogar in Kooperationen in Afrika mit örtlichen Hochschulen stärker für hiesige Mittelständler neue ESG -Startup Projekte unterstützen und professionell beteiligen. Sie leisten damit einen nachhaltigen positiven Beitrag zum Bewahren unserer gebeutelten Umwelt. Somit war dieser Kongress auch ein sehr guter Baustein dazu.