Aktuell liegt das Zinsniveau in den USA bei 5,5 Prozent. Die Auswirkungen auf dem deutschen Immobilienmarkt sind seit diesen rasch aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen der letzten 12 Monate gravierend.
Besonders betroffen sind vor allem Developer, die in der Regel kurzfristige Kreditlaufzeiten vereinbart haben. Parallel kam erschwerend hinzu, dass die Baukosten erheblich gestiegen waren und während der Pandemie ein teilweiser Ausfall der Lieferketten. Heute dreht sich die Diskussion darum wie lassen sich diese Verwerfungen überstehen. Deutlich ist erkennen, dass zum einen, jeweils aus welcher Lobby-Perspektive es gesehen wird, die Mieten steigen sollen, oder aus Sicht der Kreditgeber, die Baukosten wieder sinken sollten. Also wer wird, kann und muss, um zu überleben, zuerst nachgeben?
Eines scheint jedenfalls bereits heute ablesbar. Es findet ein Umverteilungsprozess, verbunden mit einem Konzentrationsprozess von „klein nach groß“, statt. Davon sind zunächst alle betroffen.
In den großen Agglomerationen herrscht vielerorts aufgrund der hohen Zuzugsraten ein eklatanter Wohnungsmangel. Es trifft dort auf ein viel zu geringes Angebot an Wohnraum und Neubauprojekten.
Doch auf die bonitätsstarken Investmentanleger kommen rosige Zeit zu. Sie können neues Investment sehr viel lukrativer einkaufen und vor allem auf einen dynamischen Prozess hoffen, der ihr Investment dann überproportional rentierlich macht.
In den top Städten pendelt sich derzeit für erstklassige Objekte ein Faktor um den 21- fachen ein. Damit können die Developer nicht mehr existieren und müssen ihre fast fertiggestellten Projekte nahezu unter Wert verkaufen.
Auch die Banken und EK-Geber (insbesondere Mezzanine Kapitalgeber) werden dabei deutlich verlieren, denn diese erstklassigen Investments wurden ursprünglich mit dem 33- fachen Faktor eingepreist. In den Mittestädten sprechen wir heute je nach Assetklasse eher im Schnitt vom 14-fachen Faktor. Und schauen wir uns den Retail-Bereich an, so liegen wir eher bei dem 11-fachen und sogar noch darunter.
Also eine Verwerfung die deutliche Insolvenzen hervorruft. In der Regel reichen die Reserven nicht aus, oder sind dann auch nicht mehr sinnvoll eingesetzt. Nun, ist dies nichts Neues, denn in ähnlicher Form kennen wir es aus den Jahren 2008 bis 2013. Letztlich ist dieses leider die nicht unübliche Bereinigung des Marktes.
Die Fragen, die sich in diesem Zusammenhang aufwerfen sind viele.
Allen voran welche sozialen Begleiterscheinungen dadurch losgetreten werden. Und dieses nicht nur aus dem Blickwinkel der aktiv Beteiligten, sondern auch bei den tausenden Mietern und vielen kleinen Eigenheimbesitzern, die sich heute nicht mehr in Lage sehen zu prolongieren.
Mit welchen Reaktionen werden sie darauf antworten?
Hinzukommt die Problematik unseres Climate Change und die damit verbundene Notwendigkeit die Nachhaltigkeit auch im Bausektor einer Transformation zuzuführen. Angefangen von ESG bis zur aufgeheißten und gehypten, sogenannten „Heizungsdebatte“.
Erste Antwort sehen wir bereits bei vielen Kommunalwahlen.
So reden wir heute auch nicht ausschließlich mehr nur über „Klima-Kippunkte“, sondern auch über „sozial-(politische)-Kipppunkte“.
Der Politik und der EZB wie den privaten Kreditinstituten, fällt eine nicht zu beneidende Aufgabe zu, sowohl mit Weitsicht und Augenmaß darauf zu reagieren. Ähnlich wie bei der Pandemie, besonders gravierende Verwerfungen gilt es abzumildern, um verantwortlich, als einer der Hauptbeteiligten, den #Transformationsprozess erfolgreich und ausgewogen zu steuern.
