Mietendeckel und deren monetäre Folgen. Eine kleine Modellrechnung. Berlin im Alleingang. Die Verantwortung der Politik.

Die große Umverteilung,- es gilt in beide Richtungen

Ausgangssituation – BERLIN Juni 2019

„Die Mietspiegelmieten sind in den letzten fünf Jahren um 18,1 Prozent bzw. jährlich um durchschnittlich 3,3 % gestiegen. Die Angebotsmieten haben sich in den letzten fünf Jahren sogar um 30,5 Prozent bzw. 5,5 Prozent jährlich erhöht. Der Anteil der Wohnungsangebote mit Nettokaltmieten bis 7 € je Quadratmeter ist von 29 % im Jahr 2013 auf nur noch 9 % im Jahr 2018 gesunken, das entspricht einer Abnahme um mehr als Zweidrittel. Demgegenüber haben sich die Haushaltsnettoeinkommen nur um 1,6 Prozent jährlich erhöht. Die typische Mietbelastung bei bestehenden Mietverhältnissen beträgt in Berlin 33,3 % bruttowarm. Die typische Mietbelastung bei Anmietung einer frei angebotenen Wohnung beträgt bereits 44,0 % bruttowarm.“ *)

Vorausgesetzt die Zahlen und Verknüpfungen des Berliner Senats stimmen! Was würde das für ein bestehendes Investment bedeuten? 

Hierzu 7 bestimmende Punkte:

1. Die Eigenkapitalquote sinkt drastisch.
2. Die bestehende Finanzierung muss neu justiert werden, also Eigenkapital muss nachgeschossen werden. 
3. Es kommt sogar zu einem Negativsaldo. 
4. Die Folge, es stehen keine finanziellen Mittel mehr für eine Instandhaltung zur Verfügung. 
5. Der Markt passt sich an. Die Preise würden sinken. Die Immobiliennachfrage in Berlin nimmt für diese Assetklasse ab. 
6. Bei Neubauten nimmt die Verunsicherung zu und die Bereitschaft zum Bauen ist deutlich eingetrübt.
7. Neubau ist nur noch dann möglich, wenn Bodenpreise und Baukosten sinken. Die Dynamik des Marktes wird deutlich gedämpft. 

Da dem Markt nicht die Chance gegeben wird sich selbst zu regulieren, wird durch diese nachträgliche Umverteilung das Vertrauen derjenigen, die am Standort investiert haben nachhaltig und wahrscheinlich langfristig gestört. Dies führt zu deutlichen Friktionen in der Politik. 

Es besteht nicht im Geringsten einen Zweifel darüber, wenn die Zahlen stimmen, dass etwas geschehen muss. Doch ob dieses der optimale Weg sei, darf und muss bezweifelt werden. Es macht Sinn weiter darüber zu sprechen und nach Lösungen zu suchen.

Eine fiktive Modellrechnung

Wer vor der Einführung des „Mietendeckels“ gekauft hat, muss sich folgendes vergegenwärtigen.

1. Gehen wir in unser Modellbetrachtung von einer Ankaufrendite vom 30-fachen Faktor aus, also 3,3% Ankaufrendite exklusive Nebenkosten. Die Wohnimmobilie soll 3,0 Mio. kosten.
2. Rechnen wir die üblichen Nebenkosten von 15% hinzu, dann würden wir bei einem fiktiven Ankaufspreis von 3,0 Mio. einen Gesamtankaufspreis von 3,45 Mio. erhalten.
3. Für den Kredit setzen wir einen Anteil von 25% EK auf den Nettoankaufspreis an. Damit würde das zu entrichtende Eigenkapital 750.000 Euro betragen.
4. Für Zins und Tilgung setzen wir 1,4% und 2,5% an.
5. Der daraus zu errechnende DSCR beträgt dann 1,14. Dieses wäre ein akzeptabler Wert aus Sicht des Finanzierungsinstituts.
6. Bei Einführung des Mietendeckels würde eine Mietenreduzierung, so wie oben vom Senat beschrieben, von 25% erfolgen.
7. Damit würde sich der Verkehrswert des Objektes von 3.0 Mio. auf 2,25 Mio. reduzieren, also ein Wertverlust von 1,2 Mio. entstehen.
8. Die Folge wäre zunächst ein jährlicher Verlust von 12.750 Euro und ein DSCR Wert von 0,85, der dem Finanzierungsinstitut nicht mehr ausreicht. Es muss also EK nachgeschossen werden.

Fazit der Kreditnehmer verliert sein gesamtes Eigenkapital, muss neu prolongieren und hat zusätzlich einen Wertverlust bei Veräußerung. Es findet ein Umschichten der Vermögenswerte vom Risikoträger der Immobilie zum Mieter statt. Dieser starke Eingriff in das Marktgefüge braucht sehr viel Zeit bis sich der Markt neu darauf einstellen wird. Es müsste zu einer Reduzierung des Grundstücksankaufspreises und der Baukosten kommen um einen Ausgleich wieder herzustellen. 

*) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

   Senatsvorlage Nr. S-2365/2019 vom 18. Juni 2019