Die Atomisierung städtischer Gesellschaften. Lautstark. Aggressiv. Nicht konsensbereit.

Was wir nicht wollen.

Es ist schon viel komplexer als es scheint. Mietbremse# oder Enteignung# hebeln eher den freien Markt aus.  

Okay, wir wollen aber auch eine sozial verträgliche Gesellschaft. – So steht es im Grundgesetz. Eine reife Gesellschaft zeichnet sich dadurch aus, die Diskrepanzen zwischen Wohlstand wie Reichtum und Armut im Auge zu behalten. Sie braucht hierfür einen Konsens an Solidarität, letztlich um ihr ein demokratisches Fortbestehen zu sichern. 

Wir wollen keine sozial verödeten Vororte und ebenso in der Kernstadt nur ausschließliches Luxuswohnen auf höchstem Niveau. Die Vorbilder wie dieses aussehen würde, können wir nicht selten auf unseren Reisen eindrücklich sehen. Dort die faden überfüllten heruntergekommenen Hochhaustürme, eng zusammengepackt und am anderen Ort, luxuriöse Apartments mit riesigen Dachgärten und Terrassen, so groß wie eine ganze Sozialbauwohnung, bestens bewacht mit Video-Screen und Portier.

Wir wollen in der City Diversity behalten, und ebenso unsere Freiheit in einer Stadt, um in der Gemeinschaft gut miteinander zu leben und zu arbeiten. Städte ab einer Million Einwohner tun sich jedoch mit den sozialen Diskrepanzen aufgrund ihrer Größe schwer und gar Agglomerationen mit über 10 Millionen Einwohner müssen heute ganz andere, sehr viel größere, Herausforderungen bewältigen.

Gerät das Gefüge von „reich“ und „arm“ aus der „Balance“ beginnen sich die Protagonisten aneinander mit aller Kraft zu reiben. Mittendrin dann die Politiker. Denn sie sollten doch nach der gängigen Meinung der Betroffenen wissen was zu tun ist, oder etwa nicht? Zumindest sind sie erst einmal schuld? Kommt dann noch, wie in Berlin, die Besonderheit des historischen Nachholbedarfs in vielerlei Hinsicht hinzu, dann nimmt der Kampf um „bezahlbaren“ Wohnraum in ungeahntem Ausmaß zu. Er erreicht rasch eine neue Dimension wie wir sehen können und Demonstrationen sind im Handumdrehen organisiert. „Enteignung“ ist auch schnell ausgerufen.

Eine Stadtgemeinschaft, die Respekt gegen über dem Anderen zollt und nicht nach der ethnischen Herkunft, nicht nach reich oder arm, nicht nach religiöser Zugehörigkeit, nicht nach politischer Gesinnung als einziges Merkmal einteilt hat eine gute Chance, einen lebenswerten und vielleicht sogar liebenswerten städtischen Raum durch seine dort lebenden Menschen zu schaffen.

Wem gehört die Stadt?

Die Frage sei legitim, wem gehört eigentlich die Stadt? Den Bewohnern, den Eigentümern, der Gemeinschaft, dem Staat? Eine Besonderheit der Stadt Berlin sind ihre zugereisten neuen Einwohner. Wie wohl in keiner anderen deutschen Großstadt gibt es so viele neue Einwohner, als in Berlin. Gut die Hälfte der Einwohner wohnt erst seit der Wende in Berlin.

Auch wenn mittlerweile 30 Jahre vergangen sind, reicht es nicht um eine enge Verbundenheit mit der Stadt aufzubauen. So wie in Hamburg, wo nicht selten die zweite und dritte Generation dort aufgewachsen ist und lebt.

Große internationale Agglomerationen haben damit besonders zu kämpfen. Das London der 60-iger Jahre ist nach dem rasanten Aufstieg der Finanzwirtschaft ein ganz anderes geworden. Der internationale Zuzug in London bedeutete für so manche alteingesessene Londoner Familie, die dort seit Jahren lebte, gravierende Veränderungen und hat ihnen „Ihre“ Stadt nachhaltig entrückt. Also was braucht es um eine Stadt nicht nur als lebenswert, sondern auch als liebenswert zu empfinden?

Heute sind in Berlin Stadtplaner und Verwaltung noch der Auffassung ihre Stadt zu gestalten und glauben, dass sie bestimmen können, wie sich Berlin Mitte nach ihren Masterplanvorstellungen entwickeln soll. Es ist fraglich, inwieweit sie das bei dem Druck des internationalen Kapitals noch können. Vielleicht werden sie den ähnlichen Weg wie die anderen großen Metropolen auf der Welt gehen.

Die in Berlin durch wirtschaftliches Wachstum in den letzten Jahren geschaffen scheinbaren Spielräume, trotz immerhin aktuell noch über € 59 Mrd. Defizit sollen jetzt helfen die Misere zu bekämpfen. Der Haushaltüberschluss von € 2,16 Mrd. beflügelt dabei. So sollen jetzt diese „Überschüsse“ für den Kauf von Wohnungen verwendet werden. Und dies wohl wissend, dass die Bundesländer allem voran, Bayern und Baden Württemberg, in den Länderausgleich seit Jahren für Berlin einzahlen.

Es ertüchtigt kaum die Freundschaft, denn in München sind die Mieten ebenso gestiegen. Hinzu kommt der jüngste Kauf der Stadt Berlin, der bei vielen Insidern nur Kopfschütteln hervorgerufen hat. Ein heruntergewirtschaftetes schlecht saniertes Wohnportfolio, dass im Kaufpreis um ein Vielfaches überzogen war, und von vielen Investoren als unrealistisch abgelehnt wurde, wird schlankweg von der Stadt erworben. Hier gilt der Satz eines ehemaligen Senators wieder: „Immer, wenn wir als Stadt uns als Unternehmer betätigt haben, mussten wir feststellen, dass wir es nicht beherrschen. Daher war es klug sich aus diesen Risiken rauszuhalten.“

Nun denn, andere Zeiten andere Strategien. Das eigene Wählerklientel soll es seinem Politiker spätestens bei der nächsten Wahl danken. Wieviel wird man wohl man wohl für € 7,0 Mrd. an Wohnen erwerben können? Dass damit das Kapital für andere ebenso notwendigen Maßnahmen entzogen wird, wird sich zum Glück der Politiker erst später zeigen. Wie immer fällt es in der Politik schwer, langfristige Perspektiven zu verfolgen. Ich kann mich sehr gut an eine Sitzung vor Jahren im Fachausschuss des Bundestages erinnern, als ein Vertreter aus Nordrheinwestfalen den Kollegen aus Sachsen inständig davor gewarnt hatte, alle Wohnungen in Dresden an ausländische Investoren zu veräußern. Die Folgen kennen wir heute. Damals war man bestrebt das hohe Defizit in der Stadt abzubauen und durch den Verkauf war die Stadt fast schuldenfrei.

Eine gewollte Sozialpolitik | Mieterstadt

Im Vergleich zu anderen Städten hat Berlin sehr wenig Bewohnen mit Eigentum. Eine klassische Mieterstadt. Würde man das eigentlich ändern wollen? Immerhin ist Berlin seit Jahrzenten weitgehend eine durch sozialdemokratische Koalitionen regierte Stadt, einem klassischen sozialen Mieterklientel zugewandt.

Sicherlich ist die Frage legitim zu stellen, ob es sinnvoll war, nur auf ein überwiegendes Mieterpotential in den Städten zu bauen und die Eigentumsbildung kaum zu fördern. In Warschau aber auch in Griechenland ist das Verhältnis eher umgekehrt. Eigentum 80%, Mieter 20%. Haben wir da etwas versäumt oder wurde es sowohl aus politischer Sicht wie auch Sicht der Kapitalanleger nicht gewünscht?

Insbesondere trifft diese Problematik für stark wachsende Metropolen zu, wo die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum eher zunehmen wird und zwangsläufig die Mietpreise weiter steigen werden. Die Misere ist quasi vorprogrammiert. Da wäre bei einem heute historisch niedrigen Mietzins ein Eigentumserwerb wohl eher angebrachter, als hohe Miete und den damit verbundenen drohenden weiteren laufenden Mieterhöhungen entgegensehen zu müssen. Man mag denken wie absurd, soll jetzt die Kassiererin oder der Busfahrer Eigentum erwerben, wenn er kaum die Miete bezahlen kann? Doch letztlich bezahlt nur er dem Vermieter sein Eigentum. Er schafft die Werte für den Vermieter. Denn niemand würde investieren, wenn es sich nicht rechnen würde. 

Doch wie soll der Durchschnittsverdiener um € 30.000 Jahresnettoeinkommen dieses Risiko eingehen? Was ist, wenn die Kreditraten für ein halbes Jahr ausbleiben, weil ein Jobwechsel anstand oder ein Arbeitgeber Insolvenz anmelden musste, oder die Niederlassung in Berlin geschlossen wird. Bei der Miete ist es zwar auch schwierig, aber der Kreditnehmer verliert nicht gleich sein ganzes Eigenkapital und muss obendrein noch eine volle Kreditentschädigung (Vorfälligkeit) zahlen.

Hier liegt ein großer Mangel unseres seit 1900 existierenden Hypothekengesetzes vor. Doch für fast alles gibt es Absicherungen und diverse Versicherungen. Hier fehlt es an einem Modell, dass dieses Kreditausfallrisiko zum Beispiel durch einen Fonds absichert. Hier könnte sich die Stadt für Ihre Bürger einbringen, um Eigentum auf breiterer Basis zu schaffen und damit auch langfristig einen Beitrag zur Rentenabsicherung leisten. Es würde sehr viel Sinn machen, sich um einen Modellansatz zu bemühen. Letztlich wäre es vielleicht sogar ein Anreiz im Konkurrenzkampf der Städte untereinander.

Wäre es nicht eine Aufgabe für die IBB Bank in Berlin einen derartigen Modelansatz zu entwickeln? Es könnte fast ein neues Geschäftsmodell sein.

Die Schere wird sich in den Großstädten vorerst weiter öffnen

Solange wir eine höhere Nachfrage nach Wohnen in der Stadt haben und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nicht ausreichend befriedigt werden kann, wird sich an dem hohen Mietzins kaum etwas ändern.

Staatliche Aufkaufmaßnahmen sind nur eine Randerscheinung bei den aktuell hohen Investitionskosten, die erforderlich wären um signifikant etwas nachhaltig zu verändern, ganz zu schweigen von den laufenden Kosten und anstehenden Sanierungen. Es sei denn, man setzt durch weitere sehr laute Proteste und massive Forderungen nach Enteignungsmaßnahmen auf einen deutlichen Abschreckungseffekt bei Investoren. – Aber neue Wohnungen entstehen dadurch auch nicht. Und solange der Zuzug in die Großstädte anhält ist damit nichts erreicht.

Die Enteignungsdebatte gegenüber größeren Wohnungsbaugesellschaften bedeutet allerdings auch, dass viele Kleinanleger davon betroffen sind. Denn die sogenannten internationalen Kapitalinvestoren, die in den mageren Zeiten um 2010 bis 2013 große Wohnkontingente zum Teil direkt von den Städten eingekauft hatten, haben fast alle bereits ihren Börsengang absolviert und ihre Gewinne quasi privatisiert. Da kommt der Protest heute zu spät.

Ganz im Gegenteil wird das Vorkaufsrecht ausgelöst, werden Ihre Gewinne noch erhöht, denn der Markt beginnt bereits auf die extremen Kaufpreisforderungen zu reagieren und ist schon seit geraumer Zeit, nicht mehr bereit diese extrem hohen Preisforderungen zu zahlen. Dies zeigt sich besonders im Development, wo die Entwickler kaum noch interessiert sind, das Risiko der Realisierung zu übernehmen und gerne nur noch das Projekt im Entwicklungsstadium mit Baugenehmigung verkaufen wollen.

Teures bauen können wir uns nicht mehr leisten.

Der Engpass für den Mangel an neuen Wohnraum ist heute sicherlich nicht fehlendes Kapital, sondern sind auch die fehlenden Baukapazitäten für die Realisierung. Mit der letzten Wirtschaftskrise sind fast alle deutschen Bauunternehmen vom Markt verschwunden oder wurden von anderen ausländischen Unternehmen übernommen. Vielleicht droht uns Ähnliches, wenn die deutsche Schiffskrise überwunden sein wird. Haben wir dann noch eine ausreichende Schiffflotte, oder wird die Infrastruktur auf den Weltmeeren von den Asiaten übernommen sein. Immerhin war die ehemalige HSH Nordbank, heute Hamburg Commercial Bank AG mal der größte Schiffsfinanzierer der Welt.

Parallel hat eine Kostenspirale fast aller am Bauprozess stattfinden Preiskomponenten stattgefunden. Auch ausländische Bauunternehmen aus Osteuropa bieten heute ihre Leistung kaum preisgünstiger an. Die Grundstückspreise sind auf dem Höchststand, die Grunderwerbssteuer wurde erhöht und beträgt mancherorts 6,5 %. Die Nebenkosten des Erwerbs liegen nicht selten heute bei 10% und teilweise sogar bis 12%.

Wird ein Development durchgeführt, dann sind insbesondere in Berlin die Genehmigungszeiten bis zum Baubeginn nicht mehr kalkulierbar und werden nur durch die laufende Wertsteigerung kompensiert. Es kann schon bis zu drei Jahre dauern bis ein Bauantrag mit allen Einsprüchen und Auflagen genehmigt wird.

Hinzu kommt die lokale Parteipolitik, die versucht ihrem Wählerklientel eine vermeintliche Hilfe anzubieten. Beim Bau haben sich die Vorschriften und Auflagen vervielfacht. Wie extrem es geworden ist, können wir noch immer beim BER erleben. Die Komplexität ist derart gestiegen, dass die Vielzahl der Auflagen nicht mehr aufeinander abgestimmt und verzahnt wurden und sich nicht selten gegenseitig behindern. Betrachtet man den neuen Flughafen in Istanbul mit einer zukünftigen Kapazität von 200 Millionen Passagieren und die dafür aufgewendeten Baukosten von 7 Mrd. und vergleicht diese mit dem BER dann liegen wir fast gleichauf.

Auch sind die vielfältigen Produktkosten für Baustoffe gestiegen. Kostensparendes Bauen ist zu einem Fremdwort geworden. Letztlich auch deshalb, weil die Wohnansprüche gestiegen sind. Ein Tor öffnet sich automatisch, der Fahrstuhl birgt komplizierte Technik, die Haustechnik bildet den höchsten Standard ab, die Fenster entsprechen allen denkbaren DIN-Normen und dgl..

Ein konzertiertes Bündel an Maßnahmen täte gut

Also es ist die Summe der Faktoren, die zusammenspielen und die auf nur den einen Durchschnittsmieter treffen, der in den letzten Jahren zwar geringe Lohnsteigerungen erhalten hat, aber es steht in keinem Verhältnis zu den viel stärker gestiegenen Mietpreisen.

Dieses alles ohne gesellschaftliche Verwerfungen zurückzudrehen ist bei diesen vielen Beteiligten am Investmentprozess kaum denkbar. Es werden immer mehr die Anderen, als man selbst, im Fokus stehen, um Kosten zu senken. Dabei haben wir noch gar nicht die enormen Herausforderungen, die aus einer sich rasant verändernden Umwelt entstehen betrachtet. Sie werden in den nächsten Jahren ebenso an der Kostenspirale zu einer weiteren Preissteigerung beitragen. Denn der Umweltschutz wird nicht zum Nulltarif zu haben sein. 

Also an welcher Stellschraube soll, kann und wer zuerst drehen damit Wohnraum wieder erschwinglich wird? Müssen wir warten bis die Rezession einsetzt und wir alle wieder bescheidener werden. Also Büros wie in London von 5 Quadratmeter pro Person und Wohnen meist in der WG oder in weniger als 45 qm für die Familie?

Ein weiterer preistreibender Effekt ist besonders in den großen Agglomerationen zu beobachten. Ausländisches Kapital, dass wo auch immer es herkommen mag, sucht in dem boomenden Markt der großen Agglomerationen sein Heil. Nicht selten braucht es eine ganz andere Verzinsung als das Heimische. Die Zielvorgaben dieses Kapitals und ihre Voraussetzungen sind ganz anderer Natur.

Derzeit liegen die Durchschnittsrenditen in guten innerstädtischen Lagen um den 30-fachen Faktor, d.h. also eine Rendite um 3,3 %. Damit ist der Spielraum zu null Prozent nicht mehr allzu groß. Und dies alles trotz der heute extrem hohen Mieten, im Verhältnis zum verfügbaren Durchschnittseinkommen.

Das ausländische Kapital ist oft auf einen kurzen Zeitraum von 4 bis 8 Jahre orientiert und versucht weltweit in boomenden Märkten von dem dortigen für ein paar Jahren herrschenden Trend zu profitieren. Es ist quasi nur ein Durchlauferhitzer mit allen damit verbunden negativen Effekten. Nicht zu verschweigen von den ca. 100 Mrd. Euro an dunklem Kapital, dass u.a. jährlich auch im Immobilienmarkt Eingang findet und nicht gerade wenig den Markt beeinflusst, um nicht zu sagen die Preise anheizt und weiter nach oben treibt. Denn die laufende Rendite von 3,3% ist nicht ausschlaggebend, sondern der steigende Wertzuwachs der Immobilie.

Diesen verschiedenen Anlegergruppe gegenüber steht der Durchschnittsmieter. Er ermöglicht es erst all diesen Anlegern, dass Sie ihr Kapital gewinnorientiert anlegen können. Und profitiert davon nicht. Diese Mieter haben kaum eine Chance dem zu entrinnen. Die aktuelle Politik reagiert spät und handelt dann eher reaktiv. 

Mehr Solidarität mit dem Umland

Das räumliche Ausweichen an andere Standorte wird von der Regionalpolitik kaum gefördert. Städte im Umland zu den großen Agglomerationen, die heute beste Potentiale bieten könnten, mit denen wird nicht zielgerichtet zusammengearbeitet. Insbesondere ist nicht selten die infrastrukturelle Verbindung zwischen Stadt und Umlandregion meist unzureichend, die Taktfrequenz ist zu gering und die schulische Versorgung dort oft nicht adäquat.

So stehen um Berlin die Städte wie Frankfurt (Oder), Nauen, Brandenburg kaum im Fokus der Mieter. Hier sind die Bahnverbindungen wenig attraktiv genug, die Internetverbindung skandalös und die Offenheit in den Städten zum Wachstum und ihre Bereitschaft sich für neue Bewohner zu öffnen nicht selten, recht wenig ausgeprägt. Dabei könnten sie den Druck, der auf der Kernstadt lastet, reduzieren und mit ihren zum Teil historischen Innenstadtangebot, viel mehr als eine öde Schlafstadt anbieten, so wie wir sie leider von den Pariser Banlieues kennen. Sie könnten dagegen Ambiente und Heimat bieten. – Also letztlich täte mehr Solidarität gut.

Wir haben in den letzten fast zwei Jahrzehnten vergessen, dass dieses die klassische Kernaufgabe der Regionalentwicklung war. Wenn allerdings das Bauministerium fast gänzlich von der Bildfläche verschwunden ist und heute eher von einem Heimatministerium gesprochen wird, sind diese Defizite auch nicht vom Himmel gefallen. Sie sind schlichtweg vernachlässigt worden, in dem Glauben, es wird sich schon von allein regeln. Doch die Privatwirtschaft kann diese Funktion nach ihrem betriebswirtschaftlichen Verständnis niemals übernehmen.

Also was ist zu tun? Das Dilemma ist groß und dürfte sich eher noch verschärfen. Eine Enteignungsdebatte ist wenig zielführend, denn das zu lösende Problem übersteigt bei weitem den finanziellen Rahmen einer Stadt, wenn sie jetzt als Investor auftritt und schafft nur weitere Unsicherheit und bei einigen weckt es sogar falsche Erwartungen.

Es bedarf eines Bündel von Maßnahmen, die in der Summe wirken.

Hier eine Aufzählung möglicher Maßnahmen als Anreiz.

  1. Eine gezielte Zusammenarbeit mit den Umlandstädten hilft den Nachfragedruck auf die Kernstadt zu mildern. Kooperation mit ÖPNV und Zusammenspiel mit Serviceeinrichtungen, die junge Familien brauchen, wie attraktive Kindergärten und Schulen sowie Gesundheitsangebote spielen dabei eine große Rolle. Ganz zu schweigen von einem funktionierenden Internet damit auch Homeoffice Arbeitsplätze gefördert werden.
  • Die Kosten für den Bau müssen wieder gesenkt werden. Kostensparendes Bauen durch eine abgestimmte Planung und darauf spezialisierter Bauträger sollte wieder gefördert werden. Hierfür wäre durch Wettbewerbe, welche die Stadt fördert und spezielle Flächenangebote ein Beitrag zu leisten.
  • Ein neues Finanzierungsmodell mit Ausfallversicherung für Geringverdiener kann die Hemmschwelle zum Eigentumserwerb senken.
  • Abbau der nicht gewollten privaten Fremdvermietung von Wohnungen an Touristen.
  • Ein schneller Aufbau der Verwaltung. Dazu sind besondere Anreize zu schaffen. Sonderteams in Zusammenarbeit mit der bestehenden Verwaltung sollen helfen, die Bearbeitungsvorgänge zu beschleunigen. Der normale Einstellungsprozess und die damit verbundene durchschnittlichen Gehälter stellen wenig Anreiz dar und hemmen den Prozess für eine rasche Veränderung.
  • Die Genehmigungsprozeduren müssen entschlackt werden.
  • Die Gehälter in boomenden Großstädten müssen stärker steigen und dies gilt besonders für die Geringverdiener, um der sozialen Entmischung entgegenzuwirken.
  • Stiftungen sollten deutliche Anreize bekommen sich in Berlin am Wohnungsbau zu engagieren.

Sind wir skeptisch so würden wir eher sagen: “Schön und gut, aber durch dieses Bündel an Maßnahmen wird es auch nicht funktionieren“. Doch über eines mag es Konsens geben. Der Prozess wird, wenn es zu keiner großen ökomischen, wie militärischen oder Umweltkatastrophe kommt, nicht aufhören und die Spirale steigender Mieten wird mit dem „Run auf die großen Agglomerationen“ weiter voranschreiten.

Mit der Konsequenz, dass in den Kernstädten Arbeitnehmer mit hochqualifizierter Ausbildung, und Spitzenkräfte dort arbeiten werden. Alte Leute, sofern sie nicht vermögend sind, werden dort Schritt für Schritt ausgedünnt. Die soziale Segregation findet statt. Solche Städte brauchen dann Zeit bis sie fade, öde und langweilig werden. Also bis sie nicht mehr eine breite Kultur hervorbringen. Da wir dies nicht wollen, sollten wir rasch handeln. Jeder an seinem Platz mit seinen Möglichkeiten.

DR. BRÜGGEMANN GMBH

Autor: DR. BRÜGGEMANN GMBH

Die Brüggemann GmbH ist seit 1996 erfolgreich als Beratungs- und Entwicklungsgesellschaft im gewerblichen Real-Estate- und im Corporate-Sektor tätig. Ihre Partner/innen verfügen über einen breiten Erfahrungsschatz.

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