Author: DR. BRÜGGEMANN GMBH

Die Brüggemann GmbH ist seit 1996 erfolgreich als Beratungs- und Entwicklungsgesellschaft im gewerblichen Real-Estate- und im Corporate-Sektor tätig. Ihre Partner/innen verfügen über einen breiten Erfahrungsschatz.

Realitäten erkennen heißt handeln,- Asien setzt zum Sprung an. 

Wir sehen in Zhongguancunultramoderne Mega-Autobahnkreuze über die Drohnen fliegen, wo G5 Netze getestet werden und unzählige moderne glitzernde Hochhäuser in einer faszinierenden illuminierten Welt.

Schnurgerade verlaufende Straßen im orthogonalen Schachbrettmuster. Wir hören von Einwohnerzahlen, die einen in Europa irritieren und lesen über Science Business Parks, die größer sind als ganze Städte in Europa. Erfahren von der Schnelligkeit des Wandels und der unbändigen gelenkten und gebündelten Energie, um in kürzester Zeit neue KI-Produkte auf den Markt zu werfen.

Es macht uns nachdenklich? Machen wir etwas falsch auf unserem Kontinent, wenn wir Flughäfen und Megaprojekte kaum mehr kosten- und termingerecht fertigstellen können? 

Wir denken an Kunst, Kultur, Individualität, Freiheit und auch nicht zuletzt an eine saubere Umwelt. Wir empfinden, wenn wir über den Wunsch nach einer Wiedervereinigung Koreas höheren, Empathie und setzen uns für mehr Solidarität und mehr Integration für die Schwächeren ein. Wir wollen Freizeit und das Leben, soweit es geht, aus vollen Zügen genießen. Zu einer weit entwickelten Gesellschaft gehört um sich zu entfalten vor allem Kreativität, die allerdings einen steten Freiraum braucht. Dafür werden wir in Asien auch geachtet.

Dagegen werden wir für unsere hohen Abstimmungsprozesse und Verwaltungsabläufe manchmal sogar verhöhnt. Doch ließe sich beides verbinden? Übersehen wir etwas? Oder werden wir bald eine andere Wahrnehmung spüren? Müssen wir uns aus der vertrauten Sicherheitszone heraus bewegen, um unseren Horizont zu weiten? Also sind wir noch auf dem richtigen Pfad? 

Wie wollen wir Fortschritt, Wohlstand und Sicherheit in diesem, sich rasant wandelndem globalem Umfeld definieren? Werden asiatische Marktteilnehmer das neue Vorbild sein? Oder werden sie vielmehr eine ähnliche Entwicklung zu mehr Wohlstand für Viele in ihren Ländern erleben? Sicherlich dann mit den, wie in Europa, verbundenen ähnlichen Begleiterscheinungen.

Wie wird ihr Transformationsprozess weitergehen? Schon heute bestehen massive Luftverschmutzungen in den asiatischen Megastädten. Wie lebenswert sind eigentlich diese hochmodernen Städte noch? Doch bis dahin kann sich noch einiges grundlegendes ändern. Bereits die quantitativen Unterschiede zwischen den europäischen Staaten und China weisen darauf hin, dass nur in einem europäischen Verbund dazu ein Äquivalent besteht. Diametral dazu erleben wir jedoch eine Rückkehr nationalen kleinstaatlich orientierten Denkens. Es ist ein bitterer Rückschritt bei diesen globalen Marktherausforderungen.

Es wäre schön, wenn Bereitschaft wachsen würde, voneinander zu lernen. Beide Gesellschaften hätten etwas zu bieten, was über die kurzfristig orientierte Investmentmaximierung hinausgeht. Unser Pré ist heute unser Bewusstsein und unser breiter Konsens über die Bedeutung von Rechtssicherheit und einer demokratisch legalisierten Stabilität als Grant für entwickelte Gesellschaften in einem 4.0 Zeitalter. Denn nicht nur Kapital richtet sich daran aus und sucht Sicherheit für sein Investment.

Ungeahnte Chancen für C Städte

C Städte bekommen Rückenwind. Dort wo sich in der Vergangenheit eher weniger Developer sehen ließen, nimmt die Nachfrage zu. Dass dieses nicht unbedingt mit der gewachsenen Attraktivität der C-Städte zu tun hat, sondern eher dem Umstand geschuldet ist, keine brauchbaren und rentablen Projekte in den Hot Spots mehr vorzufinden, sollte nicht übersehen werden.

Es bleibt zu hoffen, dass diese Städte nicht einem Höhenrausch verfallen, sondern ihr Engagement verstärken. Gerade jetzt bietet sich die Chance, aktiv auf Investoren zuzugehen und neue Projektvorhaben zur stadtwirtschaftlichen Förderung zu initiieren. Nicht nur auf Investorenanfragen zu reagieren, sondern ihre Rolle auch als Holschuld zu verstehen. So macht es Sinn, sich auf Messen und Veranstaltungen zu präsentieren und ihr Städtemarketing auszuweiten. Vielleicht sogar einen neuen Slogan einführen und im Rahmen des „Storytellings“ positive Signale für eine veränderte Fremdwahrnehmung steuern.

Sie könnten in dieser Phase hervorragend ihr Image stärken, ihre Identität schärfen und mit Hilfe neuer ausgesuchter Projekte ihren Schwerpunkt forcieren. Letztlich lässt sich damit das unscharfe, nicht selten durch Negativschlagzeilen vorurteilsbehaftete Fremdbild deutlich verbessern. Durch Bauvorhaben mit überregionaler Strahlkraft würde dieser Prozess in den Innenstädten für eine Steigerung ihres Attraktivitätswerts dienen. Der notwendige Umbau hin zu mehr Wohnen und Kleingewerbe in der Innenstadt und der Abbau von Verkaufsfläche kann gut vorangetrieben werden. Erweiterte Grünangebote verbunden mit Freizeit, wie auch Eventveranstaltungen sind realisierbar. Neue Investoren sind dafür zu gewinnen. Gleichzeitig hilft es den Verkehr in der Innenstadt neu zu ordnen und Emissionsbelastungen abzubauen. Es eröffnet die Chance, den Anschluss an die Herausforderungen neuer Smart Cities nicht zu verpassen.

Alles in allem bedeutet es, diese Zeitspanne – um es bildlich auszusprechen – des Überlaufens von Investmentnachfrage in den Hot Spots der A- Städte intensiv zu nutzen und zu erkennen, jetzt um so mehr zu tun, diese Gunst der Stunde mit eigner Kraft zu nutzen. Ein neues Selbstbewusstsein der C- Städte würde die Chancen verbessern, sich langfristig im Wettbewerb um nachhaltiges Investment zu bewerben. Neue Arbeitsplätzen können damit geschaffen werden.

Kommen Computer ins Gefängnis?

Viele unserer wirtschaftlichen Entscheidungen beruhen neben Fakten und Daten auf Einschätzungen, die durch Erfahrung und nicht zuletzt „Bauchgefühl“ bestimmt werden. Dazu gehört auch, sein Gegenüber zu kennen und seine Strategie und Taktiken zu beurteilen.

Wir beobachten im wirtschaftlichen Handeln, dass Informationen bewusst manipuliert und bis an den Rand der Legalität oder gar darüber hinaus verändert werden. Es wird also nicht selten mehr als unfair miteinander umgegangen. Nach dem Motto, hätte man sich besser informiert, wäre es nicht passiert. Das Gegenüber kalkuliert das Unwissen des Anderen ein. Es lenkt uns auf eine falsche Fährte.

Angefangen von dem nicht mehr nachvollziehbarem Kleingedruckten beim Anklicken eines Vertrages im Internet. Selbst wenn man es verstehen würde, würde man kaum dagegen vorgehen, denn wer wird schon die Unterschiede zwischen den Anbietern und ihren Verträgen untereinander vergleichen wollen. Es bedeutet wohl oder übel mitzumachen, oder auszusteigen. Die gesetzlichen Regulierungen greifen meist nur zeitversetzt und wenn, dann auch nur unzureichend. Wir haben uns daran gewöhnt, dass getrickst und scheinbar Wahres als Wahr verkauft wird. Überschriften bewusst eine andere Assoziation auslösen sollen, als es der tatsächliche Sachverhalt hergibt.

Also alles in allem gehört Irreführung zum täglichem Geschäftsmodel. Und dies trifft auf alle Branchen zu. Wer nicht mitmacht, hat es doppelt schwer.

Wie werden wir diesen Aspekt, der Teil unseres Geschäftsgebarens geworden ist, in die Welt der neuralen Netze, die die Dinge mit den Dingen verbinden, einbringen. In eine entstehende sich immer weiter vernetzende Welt der uns umgebenden Dinge. Wo die Dinge selbständig mit einander kommunizieren.

Bedeutet dies konkret, dass auch die kommunizierenden Dinge lernen werden ebenso dieses Verhalten zu implizieren und dabei in letzter Konsequenz erkennen sollten, wann es unter ethischen Aspekten genug sein wird, möglicherweise eine sich fatal auswirkende Fake News oder eine falsche Fährte zu legen? Also wann wird der dadurch entstehende Schaden zu Lasten des anderen zu groß sein oder anders gefragt, wann wird eine imaginäre Grenze der Moral überschritten sein?

Werden die KI-Netzwerke dieses „verstehen“ und diesen moralverzerrenden Umgang unseres menschlichen Umgangs adaptieren?

Also wird zum Beispiel das KI-Netzwerk zum Steuern einer Windkraftanlage, um es effizient und kostenminimierend zu betreiben, alle dazu erforderlichen Daten, wie Wettervorhersagen, Aktienkurse des Betreibers, Zinsentwicklungen, Daten der Konkurrenten, Jahrestage, – denn zu Ostern wird mehr Energie verbraucht-, und vieles, vieles Mehr; – werden also die daraus gesammelten Daten, durch die KI stets für Wahr angenommen. Oder muss unsere KI diese Daten von seinem KI -Partner hinterfragen. Herausfinden, ob sie tatsächlich ehrlich und wahrheitsgemäß sind.

Also wird sich unsere KI zukünftig mit am Tricksen und am Legen von falschen Spuren beteiligen.

Vielleicht tut sie es bereits. Berücksichtigen elektronische Verkaufsorder heute an der Börse diesen Aspekt? Wenn das so ist, welches Korsett wollen wir der KI anlegen. Und wenn sie dieses „Game“, da die KI ein selbstlernendes Netz ist, überschreitet, – wohin wird dies führen. Sie also nicht mehr die Grenzen des allgemein akzeptierten durchstößt.

Kommt der KI- Computer dann ins Gefängnis?

Worte wie Anstand oder Aufrichtigkeit ist nicht einer autonomen Technik eigen. Sie ist wertneutral. Doch durch uns entwickelt, wird sie aller Wahrscheinlichkeit nach noch raffinierter sein. So wird KI-Netz gegen KI-Netz versuchen Daten geschickt zu schönen und Wahres mit Unwahrem zu mischen, um sich gegenseitig in die Irre zu führen. Gefährlich wird es dann, wenn sie selbst entscheidet wann es wahr ist und wann geschönt wird und dabei zügellos handelt. Sie muss also letztlich Entscheidungen treffen, ob durch ihr Handeln Menschen schweren Schaden nehmen werden.

Dies lässt sich kaum in einfachen Regeln fassen. Es braucht ein moralisches Wertekorsett. Mehr noch, es wird ein gesellschaftliches Gewissen in sich vereinen müssen. Doch wie unterschiedlich sind die Wertevorstellungen bereits im Welthandel zwischen den Kontinenten, den Religionen, den politischen Machtsystemen.

Es beinhaltet viele neue spannende Aspekte und Herausforderung. Anders betrachtet, worin liegt dann noch der Unterschied, denn beide, Maschine und Mensch, haben denselben Ursprung,- Moleküle und Atome… also hat die Maschine auch eine Seele oder ist dies doch die Gnade der Schöpfung? Doch bis dahin ist es noch etwas Zeit sich darüber zu grämen.

Prosit Neujahr 2018

Das Jahr geht zur Neige, sobald wir es das Alte nennen beginnt das Neue.

Aus dem Herzen der Stadt Berlin unsere guten Wünsche für ein glückliches,
zufriedenes und gesundes Jahr 2018!

Es mögen sich wieder neue Herausforderungen stellen, doch entscheidend bleibt der Blick für die wichtigen Dinge des Lebens.

Wir wünschen Allen einen guten Start ins neue Jahr.

Beste Grüße
DR. BRÜGGEMANN GmbH

Verwalter 2030, Verwalter 4.0, Verwalter der Zukunft – wer blickt noch durch den Digitalisierungs-Dschungel?

Digitalisierung ist in aller Munde – da bilden wir Verwalter keine Ausnahme. Wenn es konkret wird, stehen viele Kollegen allerdings oft ratlos da. Viel zu umfangreich, vor allem unüberschaubar scheint das Angebot am Markt, viel zu groß wirken die Verheißungen der jeweiligen Vertriebsmitarbeiter. Und überhaupt, was bedeutet denn Digitalisierung? Investiere ich da womöglich in die falsche Richtung, versenke teuer verdientes Geld?

Unlängst erzählte mir erneut ein Kollege, dass Digitalisierung wichtig und aus seinem Berufsalltag gar nicht mehr wegzudenken sei. Er meinte damit die Existenz einer Homepage und einer darauf verlinkten Emailadresse. Mir wurde klar, dass der Übertritt ins digitale Zeitalter noch viel Aufklärungsarbeit bedarf.

Das verwundert nicht, wenn man auf die Anbieterseite schaut: Selbst die großen Softwareanbieter unserer Branche haben die Chancen und Zeichen der Zeit nicht erkannt. Die meisten garen in ihrem eigenen Saft und ich frage mich, ob sie den Aufbau übergreifender Datenaustauschstandards verschlafen. Jeder entwickelt sein eigenes Klein-Klein, ohne dabei das Große am Horizont überhaupt wahrzunehmen.

Gute Einzellösungen schaffen noch kein Gesamtpaket

Der Markt ist voller guter Einzellösungen. Apps für die Wohnungsübergabe wie der Rental Inspector von Chapps, das Dokumentenmanagement Programm (DMS) der Kasseler Softwareschmiede Starke + Reichert und die Kundenportal-Lösung von Casavi sind Einzelbeispiele für wegweisende, den Berufsalltag sehr vereinfachende Anwendungen. Diese Programme bieten hervorragende Features, sind für sich betrachtet einfach zu bedienen und haben das Potenzial, uns als „Verwalter 2030“ fit zu machen. Interessant finde ich auch Startups, die sich gezielt Teilbereichen der Verwaltertätigkeit widmen – wie das jüngst gestartete WeWash, mit dem die Gründer das Management von Gemeinschaftswaschmaschinen erleichtern wollen, oder die Online-Maler „Weissmaler“.

Die mich umtreibende Frage stellt sich dort, wo ich diese Softwarelösungen an mein Hausverwaltungsprogramm anbinden und mit diesem vernetzen möchte. Eine Anbindung muss sein, wenn ich nicht sämtliche Stammdaten in jedem dieser Programme händisch pflegen möchte. Es kommt an der Stelle zum Systembruch, an der die eingehende Meldung eines Kunden nicht automatisch an das zentrale Dokumentenmanagementsystem weitergegeben wird. In der Theorie erscheint die Lösung sehr einfach. In der Praxis stellen wir fest, dass es keine Schnittstellen gibt, viel schlimmer noch, meiner Auffassung nach, Softwareanbieter sich zum Teil fast schon der Erstellung einer einheitlichen Schnittstelle verweigern. Damit berauben sie sich selbst ihrer Bedeutung – denn was bringt eine Lösung, deren Vernetzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten gegen Null gehen?

Hausverwalter stehen allein im Dschungel

Auch in unserem Hausverwaltungsunternehmen sind wir noch auf der Suche nach der besten Lösung. Im ersten Schritt haben wir unser Dokumentenmanagementsystem an das vorhandene Hausverwaltungsprogramm angebunden. Hier schlug uns gleich das oben Beschriebene entgegen: Die Brücke, der Übergang fehlte. Unser Softwareanbieter erklärte lapidar, dass es eine Schnittstelle schlichtweg nicht gebe und eine solche auch nicht gewollt sei. Wir haben es dann über einen Direktzugriff auf die SQL Datenbank geschafft, an unsere Daten zu gelangen und sie im System weiter zu verarbeiten. Die von mir bezahlten Programmierer haben fast zwei Tage benötigt, um sich durch den Wust von Datenbankfeldern zu wühlen und die für uns relevanten Felder zu identifizieren. Dieser Aufwand hätte wenigstens durch eine gut dokumentierte Datenbankstruktur durch den Hausverwaltungsprogramm- Anbieter vermindert, wenn schon nicht ganz ausgemerzt werden können. Dieser hat sich jedoch dagegen gesperrt: Er führte das Argument an, dass sein Unternehmen ja selbst eine gute Dokumentenverwaltung integriert habe und daher eine externe Software nicht nötig sei. Ich beurteile das entgegengesetzt.

Weiterführende Beispiele gibt es zuhauf. Kleinere Verwalter indes können es sich finanziell kaum leisten, ständig umfangreiche Programmieraufträge zu vergeben – ganz zu schweigen davon, fortlaufend den Bedarf zu erfassen, neue Entwicklungen zu beobachten und den Überblick nicht zu verlieren.

Die Softwarebranche muss sich bewegen – jetzt

Die Immobilienbranche braucht eine einheitliche Datenschnittstelle! Doch die Softwarehäuser sperren sich. Ich behaupte, dass nicht ein einziger Anbieter einer guten Hausverwaltungssoftware einen einzigen Kunden durch die Bereitstellung einer Datenaustauschschnittstelle verlieren würde, ganz im Gegenteil. Ich wäre mit meinem Hausverwaltungsprogramm deutlich zufriedener, wenn ich dort allein die Schlüsselanwendungen Buchen, Abrechnen und Mahnen nutzen können würde. Alle weiteren für mich relevanten Features möchte ich bei den jeweiligen Spezial-Softwarehäusern zukaufen können. Es würden sich strategische Synergien entwickeln. Wir Verwalter könnten uns derweil den eigentlichen Herausforderungen der digitalen Welt widmen anstatt uns mit Datenschnittstellen zu beschäftigen.

Es ist ja übrigens so, dass derzeit jeder Einzelne diese Schnittstellenproblematik allein lösen muss – schierer Wahnsinn. Wir brauchen Netzwerke, wir sollten uns verbünden, wir als BVI gehen diese Aufgabe an. Wir werben für die Einführung einer standardisierten Datenaustauschschnittstelle. Eine solche wird den Gesamtmarkt weiter beflügeln und insbesondere auf Seiten der Verwalterschaft viel Geld für weitere Projekte freigeben.

Die ersten Verwalterschritte in Richtung Digitalisierung

Bevor Sie Ihren Betrieb weiter digitalisieren, müssen Sie zwingend Ihre analogen Prozesse kennen und verstehen. Sie müssen sicherstellen, dass Ihre Prozesse an jeder Stelle und von jedem Mitarbeiter Ihres Unternehmens einheitlich bearbeitet werden.

In meinem Unternehmen haben wir bei der Beantwortung dieser Frage zum Beispiel schnell festgestellt, dass der vor wenigen Jahren so aufwendig erarbeitete und formulierte Prozess „Schadensmeldung“ ganz schnell von den einzelnen Teams in verschiedene Richtungen hin „optimiert“ wurde und ich selbst des Öfteren Prozesse abgekürzt habe. So ist eine Umsetzung in ein elektronisches Workflow-Management natürlich nicht möglich. Rechnen Sie mit einem Zeitaufwand von mehreren Wochen bis Monaten, bis Sie Ihre Prozesse innerhalb Ihres Unternehmens schriftlich und im Rahmen von Flussdiagrammen festgehalten haben. Erst danach sollten Sie mit den weiteren Schritten beginnen. Erst dann können Sie die einzelnen Prozesse in andere Programme überführen, um sie dort computergestützt, vielleicht sogar automatisiert abzuarbeiten.

Dokumentieren, erfassen und verstehen ist die Basis für jegliches Optimieren! Machen Sie in diesem Sinne Ihre analogen Prozesse transparent – sie stärken nichts weniger als Ihr Fundament und damit die Basis, um auf Augenhöhe mit Softwareentwicklern in einen Dialog zu treten. Wenn wir unsere Bedürfnisse klar formulieren können, haben Dienstleister die Chance, zu reagieren – und wir die Möglichkeit, mangelnden Service im Zweifelsfall einzufordern.

Branchentreffen wie der jüngste Deutsche Immobilienverwalter Kongress des BVI in Berlin mit einem Runden Tisch zur Digitalisierung oder unsere regionalen Veranstaltungen bieten eine hervorragende Gelegenheit zu einem solchen Austausch. Nicht zuletzt sind dann auch unsere Experten vor Ort, die es als vorrangige Aufgabe sehen, im Zweifelsfall zu vermitteln – damit zumindest die kommunikative Schnittstelle gar nicht erst zum Problem wird.

Der Autor Mark Zimni

ist ein seit Jahren äußerst engagierter „Verwalter“, der seinen Beruf ganzheitlich versteht. Das digitale Rüstzeug ist für Ihn lediglich Basis um kostenoptimierend zu wirken. Bei seiner Tätigkeit zieht es den Eigentümer fest in die Betreuung mit ein, um ihn die Abhängigkeiten seiner Entscheidungen zu erläutern. Mark Zimni ist als Vorstand des Bundesbandes der Immobilienverwalter ein guter Garant, dass der Mensch trotz zunehmender Digitalisierung im Mittelpunkt bleibt.

Mark Zimni: Vorstand des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e.V. (www.bvi-verwalter.de) und Geschäftsführer der Führer & Brungs GmbH (www.fuehrer-brungs.de)

Die Welt im Jahr 2035: Gesehen von der CIA und dem National Intelligence Council

Die Reichen altern, die Mittelschichten erodieren, die Bürger reagieren immer gereizter auf die zunehmende Ungleichheit und fragen sich, was sie von ihren Regierungen überhaupt noch erwarten können, religiöse Ideologien und der Populismus setzen ihren Vormarsch fort, die Konflikte, auch solche zwischen Staaten, werden diffuser und disruptiver, Terrorismus und Cyberattacken lassen die um sich greifende Nervosität zusätzlich anwachsen, Regieren wird immer schwieriger.

So sieht die Welt der nächsten zwanzig Jahre aus, sagt dieser einzigartige Zukunftsreport, den der CIA und der US-amerikanische National Intelligence Council (NIC) erstellt haben. Über 250 unabhängige Spezialisten weltweit, darunter Ökonomen, Strategen und Geheimdienstler, haben daran mitgewirkt. Er gehört in die Hand jedes Bürgers und nicht nur auf den Schreibtisch des amerikanischen Präsidenten, für den er eigentlich gedacht ist.

Sieben globale Trends werden laut Report unsere nähere Zukunft prägen:

(1) Die Reichen altern, die Armen nicht. In den wohlhabenden Ländern, in Russland und China schrumpft die Bevölkerung im arbeitsfähigen Alter, in den armen Ländern wächst sie noch.

(2) Die Weltwirtschaft verlagert sich. Das Wirtschaftswachstum bleibt schwach, die westlichen Mittelschichten geraten zunehmend unter Druck.

(3) Die Geschwindigkeit des technologischen Fortschritts beschleunigt sich weiterhin und ruft schwerwiegende Brüche hervor.

(4) Religiöse Ideologien und nationale Identitäten führen zu einer Welle von Ausgrenzungen. Der Populismus hat noch lange nicht seinen Zenit erreicht.

(5) Das Regieren wird immer schwieriger.

(6) Das Risiko von Konflikten, auch solchen zwischen Staaten, nimmt zu.

(7) Der Klimawandel, Umweltkonflikte und die weltweite Verbreitung von Infektionskrankheiten stellen ernsthafte, bislang nicht beherrschte Gefährdungen dar.

Investmentkapital auf Reisen

Die internationale Finanzwirtschaft handelt nach ihren eigenen Gesetzen. Sie vernetzt durch ihre Kapitalströme Kontinente und wickelt Transaktionen nahezu zeitgleich rund um den Globus ab. Dabei werden die lokalen Disparitäten der Gesetzgebung in den verschiedenen Ländern und unterschiedliche wirtschaftlichen Prosperität der Volkswirtschaften und vieles weitere für Investmenttransaktionen ins Kalkül der Investmententscheidung einbezogen. Höchstes Ziel ist fast immer ein schnelles, lukratives Investment.

Persönliche | Werte |Motivation
Noch vor 20 Jahren gab es im deutschen Immobilienmarkt nur wenige „Global Player“.Die Immobilienwirtschaft galt als eine lokale Wirtschaft. Maximal wurde im Nachbarland investiert. Die Gegebenheiten der jeweiligen lokalen Märkte schienen zu unterschiedlich zu sein, und die Risiken eines unbekannten Marktes wurden als zu hoch eingeschätzt. Auch gab es allgemein noch die emotional-räumliche Bindung der Investoren. Man mag es heute schon als nostalgisch bezeichnen, wenn Investoren aus Norddeutschland auf einmal begannen in Leipzig zu investieren und als Grund angaben, dass sie dort geboren waren und daher ihr Interesse am Aufbau mitzuwirken, rührte.

Banken wollten ihre Kunden kennen
Der Grundsatz hieß Immobilieninvestment „is local business“. Die Bedeutung der lokalen Banken spielte eine gänzlich andere Rolle. Sie wollten Ihre Kunden kennen von Angesicht zu Angesicht. Die Verbindung von Real Estate Investment und der Zielsetzung „going public“gehörte noch nicht zu einem verheißungsvollen Geschäftsmodell so wie heute.

Bei Zinshöchstständen von 9,0 und mehr Prozent plus Tilgung startete das Investment mit einer Negativrendite und konnte sich alle drei Jahre Dank Mietpreisindexierung zuzüglich einer Inflationsrate um 2,5 %, langsam im Laufe der Jahre zu einem positiven Investment entwickeln. Also jedes Investment musste sehr sorgfältig abgewogen werden. Die Kontinuität der Marktentwicklung galt heute wie damals als entscheidend. Vor diesem Hintergrund waren Immobilieninvestitionen besonders für Investmenthäuser nur mäßig attraktiv.

Der neue europäische Markt wirkt heute für viele Investoren viel attraktiver.

Mit einer stärkeren Europäisierung des Marktes begann sich das Investmentverhalten grundsätzlich zu wandeln.

UK-Investoren und amerikanische Developer erkannten die ungeahnten Potentiale, sich in einem eigentlich recht verschlafen lokalen deutschen Markt zu engagieren. Herausragende Developments in den europäischen Großstädten galt ihr Augenmerk. Hines, Citibank und andere brachten eine neue frische „Denke“ ins Investmentspiel. Das Kapital war jetzt nicht mehr ausschließlich lokal gebunden.

Damit war auch eine andere Art der Verantwortung erwachsen. Das Investment war nun mehr denn je, einer reinen und vor allem schnellen Renditeerwartung verpflichtet und nicht sozial gebunden oder an einer allgemeinen sozialverträglichen Prosperität der Agglomeration orientiert. Es sollte möglichst schnell in kurzer Zeit ein Renditewachstum erwirtschaften.  

Neue Regeln beginnen das Investment zu bestimmen
Um die Risiken für den Investor zu minimieren, wurde das Investitionsvolumen nach dem Kauf schnell gestückelt und auf mehrere Anleger verteilt. Der Boom der Fonds mit seinen Steuerabschreibungen machte Furore. Ein eigenes Kapital mit Höhen und Tiefen wurde damit aufgeschlagen.

Der persönlich haftende Unternehmer geriet in Vergessenheit.

Non Re-Course Finanzierungen machte die Runde. Man begann die angelsächsische Terminologie zu übernehmen. Core und Core plus, Opportunities und NoI machte die Runde. Diese Begriffe fanden schnell Anklang, ohne jedoch die dahinterstehenden Parameter zur Berechnung genau definieren zu können. Da es an einer verbindlichen DIN-Norm fehlte, konnte jeder etwas anderes damit verbinden.

Performancesuche in der Immobilienwirtschaft
Um dem ganzen etwas Substanz zu geben, sprossen Privatinstitute und Fachhochschule hervor, die eine Schar neuer junger Menschen zu Immobilienexperten ausbildeten. Meist in sechs Semestern. Ein schnelles hineinriechen in alte Disziplinen wie Jura, Volks- und Betriebswirtschaft, Bauwesen, Soziologie sollte einen guten Überblick für das spätere Berufsleben in der Immobilienbranche schaffen.

Parallel entwickelte sich das Verbandswesen von FRICS und anderen. Damit konnte man dem schlechten Ruf des Vermittlers entgegnen. An der Wurzel, nämlich der Honorierung wurde jedoch nicht gearbeitet, sodass Vermittler mit drei Prozent bei einem Investment von 40 Mio. € heute immer noch von 1,2 Mio. Honorar träumen. Ihre Gegenleistung beschränkt sich leider oft auf den juristisch formgerechten Nachweis, der durch Softwareunterstützung und Internet erbracht zu seien scheint.

Der Abstieg kam jäh
Im Herbst 2008, also heute vor 10 Jahren gab es dann einen jähen Einbruch. Man wird sich vielleicht noch an die düstere Stimmung im Oktober auf der Expo in München erinnern. In diesen Tagen funktionierte der eine oder andere Geldautomat nicht mehr.  „Out of Order“ oder so ähnlich, hieß es auf dem Display´s der Geldautomaten.

Die Banken hatten alle Hände voll zu tun um Nebelkerzen und Beschwichtigung zu verteilen. Ich kann mich noch gut an eine Äußerung des Bankangestellten erinnern: „Das mach ich nicht für Sie“, ich hatte Ihn gebeten, Gold zu kaufen. Es folgt für manche Investoren und Kreditinstitute ein dramatischer Sturzflug. Im Zuge dieser Krise sind dann peu à peu so manche Investoren und vor allem Developer vom Markt verschwunden.

Nagelprobe Kunde versus Bank
Die ursprüngliche „Freundschaft“ zwischen Kreditinstitut und Kunde wurde jetzt meist einseitig aufgekündigt. Dabei hatten nicht selten beide Seiten die Folgen ihres Handelns falsch eingeschätzt, wobei die Investmentbanken den Prozess erst richtig zum Leben erweckt hatten.

Nun hätten sie ihn eigentlich gemeinsam anständig zu Ende bringen können. Doch jetzt galt eher das Gesetz des Stärkeren. Derjenige, der die besseren „Argumente“ hatte, konnte bestimmen. Dies waren nicht immer die Banken.

Auch sie begannen jetzt untereinander um ihren Fortbestand zu kämpfen. Hypo Real Estate wurde zu FMS Wertemanagement und musste um ihr Überleben kämpfen. Das Kernargument haben wir alle noch gut in Erinnerung: „To Big to Fail.

Die Ära der „Distressed Loans“
Es begann ein langer Prozess eines kontinuierlichen Abbaus von Distressed Loans. Bis 2014 waren fast alle Distressed Loans aus den Büchern der Banken bereinigt. Dies geschah auf die eine oder andere Art. Durch Verkauf der Assets, durch Verkauf der Loans, oder durch bestimmte Corporate Transaktionen, wo neue Shareholder jetzt die Verantwortung übernahmen.

Da von dieser Krise nicht nur Investoren, sondern in nicht unerheblichem Maß Kleinanleger in den diversen Fonds betroffen waren, hat sich die Beziehung der Bankkunden zu ihren Instituten drastische verändert. Bei den Kleinanlegern, die in Schifffonds investiert hatten, hält dies bis heute weiter an.

Glaubwürdigkeit bedeutet für Alle viel
Die Glaubwürdigkeit war dahin. Mit Werbeslogan: „Wir haben verstanden“ sollte ein Neustart eingeleitet werden. Auch der Versuch, sich in der Krise von Mitarbeitern insbesondere deren über 50-jährigen zu trennen, hat keine erkennbare wirtschaftliche Kehrtwende eingeleitet. Es fehlt bei der heute verordneten Niedrigzinspolitik schlichtweg an einem geeigneten Geschäftsmodell für die Kreditwirtschaft.

Der niedrige Börsenkurs der einst so stolzen Institute spricht Bände und kein Unternehmer der modernen „Social-Digitalen“ Welt zeigt Interesse, in diese Konzerne zu investieren oder sie zu übernehmen. Wir werden sehen wann der der Hebel umgelegt wird.

Die verlorene Rolle der Banken
Damit ist auch im Markt ein Regulator für Investments fast verschwunden. Da für die Banken die Vergabe von Krediten ihr ureigenes Geschäftsmodell ist, mussten sie unmittelbar nach der Krise wieder Kredite vergeben. Trotz ihrer, zum Teil bitteren Krediterfahrungen mit internationalen Investmentplayern, die mehr denn je nur kurzfristige Investmentabsichten verfolgen, haben sie wieder Non Recourse Finanzierungen abgeschlossen, wenn auch zu besseren Konditionen.

Gewinner in der Krise
Die neu auf dem Parkett hinzugekommenen internationalen Investoren hatten mehr als alle anderen die neue Chance der Opportunities nach der Krise erkannt. Die Banken hatten bereits davor schon negative Erfahrungen mit ausländischen Fondsgesellschaften gemacht und feststellen müssen, wie schnell sich eine Kundenbeziehung im wahrsten Sinn des Wortes in Luft auflösten, da es keine Ansprechpartner mehr gab oder einfach die „Eingangsschlüssel“ abgegeben wurden.

Während sie auf der einen Seite ihre Kredite abwickelten, wurden auf der anderen Seite neue Kredite an ausländische Kapitalgesellschaften vergeben, die nach der Krise Loans und Assets zu Schnäppchenpreisen, aus heutiger Sicht, kauften.

Deutsche Investoren waren fast gänzlich vom Markt verschluckt. Und schon gar nicht hatten deutsche Developer eine Chance zum neuen Einkauf, denn sie waren meist am stärksten von der Krise gebeutelt.

Schnell und viel muss es sein
Die aktuellen internationalen Investoren haben sich auf das schnelle und schmerzlose Business beschränkt. Schnell heißt, in einem Jahr möglichst eine Milliarde Euro an Bestand aufbauen. Dies bedeutet eine unkomplizierte schnelle Prüfung. Im Focus müssen Immobilien mit einer kurzfristig nachhaltigen Rendite um 6% liegen.

Die Lage, oder die mittelfristige Perspektive steht nicht unbedingt im Vordergrund. Entscheidend ist ein akzeptabler Mietvertrag. Denn ihre Zielsetzung heißt „Going Public“. Dazu müssen sie sehr, sehr schnell das Portfolio aufbauen, um es dann an die Börse zu bringen. Dazu akzeptiert man schon mal einen höheren Kaufpreis. Entscheidend ist, dass Geschäftsmodell nicht zu gefährden. 

Das Kapital zum Ankauf bleibt weitgehend verborgen und wird über etliche Firewalls geschützt. Es besteht dort kaum Interesse sich am lokalen Markt längerfristig einen guten Namen zu machen. Warum auch. Denn die Zeit für ein derartiges Vorgehen und gleichzeitig pushen des Marktes ist zu kurz. Danach kommt der Absturz. Bis dahin muss alles wieder aus den Büchern sein.

Man kann sich schließlich wieder einem weiteren neuen lokalen Markt in Europa zuwenden. Da es sich um mehrere, nennen wir sie „Investment-Agenturen“ handelt, tragen sie in der Summe zu einer deutlichen Überhitzung des Marktes bei. Die Preise steigen dadurch heftig. Wichtig ist dabei wie immer, den richtigen Zeitpunkt zum Absprung nicht zu verpassen.

 

 

Gedanke zur Expo Real

Die Expo Real ist zu Ende. Wieder einmal mehr als 40.000 Besucher. Die osteuropäischen Staaten sind seit einiger Zeit nicht mehr allzu präsent. Auch arabische Länder sind kaum vertreten. So ändern sich die Zeiten.

Dennoch wird der deutsche Immobilienmarkt von ausländischem Kapital mit kaufbereiten Interessenten überflutet. Sie sind bereit hohe Preise zu zahlen und haben den Markt, neben der Zinspolitik, deutlich angeheizt. Die Stimmung war positiv.

Allerdings wird dem Strukturwandel durch Digitalisierung nicht ausreichend Raum geschenkt. Auch die deutlichen Warnsignale einer Bevölkerung, die sich in bestimmten Regionen als abgehängt sieht, wurde kaum Beachtung geschenkt. Einige Mittelstädte leiden merklich über dem Bedeutungsverlust ihrer Innenstädte und nicht zuletzt auch ihrer Steuereinnahmen. Innenstädte beginnen in manchen Regionen zu veröden. Und dies trotz hoher infrastruktureller Aufwendungen.

Das ewige Thema der „Landflucht“ nimmt mancherorts dramatische Züge an. Die letzte Bundestagswahl spiegelt dieses alles wider. Städte ohne Attraktivität geraten dann noch in den Sog gut geeignet für die Beherbergung von Flüchtlingen zu sein, denn sie haben hohen Wohnungsleerstand und geringe Mieten.

Doch zunächst steht im Vordergrund noch schnell „einzukaufen“. Fast jede Wohnimmobilie oder Wohn-Development wird geprüft. So gilt es noch in den nächsten 24 Monaten dabei zu sein. Allerdings auch diejenigen, die als der Boom sich langsam abzeichnete zuerst gekauft hatten, beginnen jetzt Stück für Stück ihre Portfolien durchzugehen und zu überlegen, ob es nicht besser wäre lieber heute als morgen ehe es bereits zu spät sein könnte, zu verkaufen. Auch dann, wenn bis dato noch nicht alle Potentiale im Portfolio gehoben wurden. Lieber Cash machen als sich zu spät am Markt in die Reihe der Anbieter einreihen zu müssen.

So gilt es entweder den Verkauf still vorzubereiten oder rechtzeitig das zusammengesammelte Immobilienpaket noch rasch an der Börse zu platzieren.

Die eine Frage, die noch alle bewegt bleibt: Und was dann? Es ist zu vermuten, dass der Investorentreck weiterzieht. Also wird demnächst Italien im Fokus stehen? Wir werden es vielleicht bereits auf der nächsten Expo erleben.

Ulrich Eberl – Smarte Maschinen

Die Maschinen sind erwacht. Sie fahren selbständig Auto, lernen kochen und kellnern, malen und musizieren, denken und debattieren. Manche übertreffen uns bereits: Sie stellen bessere Diagnosen als Ärzte, beherrschen 20 Sprachen und erkennen technische Probleme, noch bevor eine Turbine ausfällt. Wohin führt das? Sind Roboter und smarte Computer ein Segen für die Menschheit oder eher eine Gefahr für Arbeitsplätze, Privatsphäre und Sicherheit? Zukunftsforscher Ulrich Eberl hat in vielen Labors und Firmen auf der ganzen Welt recherchiert. Anschaulich und präzise schildert er die faszinierenden Entwicklungen auf dem Gebiet, das den Kern unseres Selbstverständnisses trifft: die menschliche Intelligenz.

Wiederaufbau und Nutzung der Bauakdemie von Karl-Friedrich Schinkel

Berlin war einmal eine der schönen europäischen Metropolen. Mit dem Brandenburger Tor öffnete sich die barocke Achse Unter den Linden und führte über das Forum Fridericianum zum Schloss. Hier bot sich mit Gebäuden vom Barock – Stadtschloss, Zeughaus und Dom – bis zum Klassizismus eine großartige Stadtraumkomposition, die durch Karl Friedrich Schinkel mit Neuer Wache, Altem Museum, Schlossbrücke, Friedrichswerderscher Kirche und Bauakademie vollendet worden war.

Mit der Bauakademie wurde in Schinkels städtebaulichem Konzept für die westliche Spreeinsel, einer aus dem Landschaftsgarten abgeleiteten und mit kubischen Elementen realisierten Stadtlandschaft, der Schlussstein gesetzt. Bei dem Bombenangriff am 3. Februar 1945 brannte die Bauakademie aus.

Mit dem Wiederaufbau des Gebäudes wurde bereits in den 50er Jahren begonnen. Im November 1953 wurde das Richtfest begangen. Es war vorgesehen, in dem Gebäude die im Jahr 1951 gegründete Institution Deutsche Bauaka¬demie unterzubringen.

Als Folge der Umsetzung des „Ideenwettbewerbs zur sozialistischen Umgestaltung des Zentrums der Hauptstadt der DDR, Berlin“, wurde trotz zahlreicher nationaler und internationaler Proteste das bereits weitgehend im Roh¬bau wieder hergestellte Gebäude der Bauakademie abgebrochen, um am Kupfergraben das Außenministerium der DDR zu errichten. In den Jahren 1995 und 1996 wurde dieses Gebäude abgebrochen. Seitdem gab es verschiedene Überlegungen zum Wiederaufbau, der privat finanziert werden sollte. Die Planungen führten jedoch bis zur Entscheidung des Haushaltsauschusses des Deutschen Bundestages im November 2016 zu keinem Erfolg. Der Haushaltssausschuss hat für den Wiederaufbau der Schinkelschen Bauakademie 62 Mio. Euro zur Verfügung gestellt. Im Auftrag des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) hat die Bundesstiftung Baukultur zwischen Februar und Mai 2017 drei Bauakademieforen durchgeführt, in dem einerseits die bisherigen Überlegungen verschiedener Initiativen und Verwaltungen vorgestellt und andererseits Wiederaufbau- und Nutzungsüberlegungen diskutiert wurden.

Nach den Vorstellungen des Fördervereins Bauakademie soll die Bauakademie von Karl Friedrich Schinkel am ehemaligen Standort in ihrer ursprünglichen äußeren Gestalt bei Verwendung ökologischer und denkmalgerechter Baustoffe als ein Gebäude für nachhaltiges Bauen wieder entstehen. Die Raumaufteilung im Inneren soll bei Berücksichtigung der historischen Raster und Proportionen funktional und gestalterisch der künftigen Nutzung entsprechen (Internationales Innovations-, Ausstellungs-, Veranstaltungs- und Konferenzzentrum – Schinkelforum –). Dort sollen dem Namen des Gebäudes entsprechend die Ideen von Karl Friedrich Schinkel und Christian Peter Beuth in den interdisziplinären und gestaltungsrelevanten Gebieten des Planens, Bauens und Betreibens von baulichen Anlagen einschließlich der Immobilienwirtschaft, denen eine Verantwortung für die nachhaltige Gestaltung unserer Lebensräume einschließlich des Denkmalschutzes zukommt, fortentwickelt sowie vorrangig weitere Bildungs-, Kultur- und Wissenschaftseinrichtungen des Bauwesens im umfassenden Sinne gefördert werden.

Das BMUB wertet jetzt die Dialogverfahren aus. Mit den Ergebnissen soll voraussichtlich im September 2017 ein Ideenwettbewerb ausgelobt werden, in dem (Zitat aus einem Schreiben des BMUB) „von den Teilneh¬mern integrierte Nutzungs – und Baukonzepte einschließlich Aussagen zu Umfang und Tiefe der Rekonstruktion erwartet werden. Darauf aufbauend soll der eigentliche Realisierungswettbewerb erfolgen.“ In einem Bericht vor dem Kulturausschuss des Bundestags hat Herr Staatssekretär Pronold Ende Juni 2017 ausgeführt, dass vor den Bundestagswahlen ein weiterer Ideenwettbewerb unter dem Motto (Zitat) „so viel Schinkel wie möglich“ durchgeführt werden soll. und (sinngemäße Fortsetzung des Zitats) „dass sich das nicht nur auf das Gebäude bezieht, sondern auch das Innere soll vom Geist Schinkels in¬spiriert sein.

Innerhalb des Ideenwettbewerbs soll auch über die Rekonstruktion der Schinkel’schen Fassade oder eine alternative äußere Form entschieden werden. In weiteren Informationen wird ergänzt, dass für die Ausschreibung des Wettbewerbs im Herbst auch die Abstimmung mit der Architekten- und Ingenieurkammer sowie mit anderen Beteiligten fortgesetzt werden soll. Der Ideenwettbewerb richte sich nicht nur an Architekten und Ingenieure, sondern zugleich an Fachleute für Veranstaltungen, Kommunikation und Eventmanagement.

Spätestens zur zweiten Phase sollte seiner Ansicht nach dann auch ein Kuratorium oder eine Gründungsintendanz berufen werden. Man wolle die Fehler vom Berliner Schloss nicht wiederholen und das inhaltliche Konzept für die Nutzung müsse sehr früh klar sein, heißt es. Aufbauend darauf soll im Herbst 2018 ein Realisierungswettbewerb folgen. Bis Anfang 2019 sollen die Ergebnisse dieses Realisierungswettbewerbs vorliegen, Das Gebäude der Bauakademie soll angabegemäß in den Jahren 2020 bis 2023 wieder errichtet werden. Der Förderverein und die Errichtungsstiftung Bauakademie gehen jedoch davon aus, dass das gesamt Vorhaben bis zu 2 Jahren früher abgeschlossen sein könnte.

Der Autor: Wolfgang Schoele
Vorsitzender Vorstand des Fördervereins für die Schinkel`sche Bauakademie e.V.

Zum Glück gibt es immer wieder Persönlichkeiten, die den Mut und den unbeirrbaren Glauben an einer Idee nicht aufgeben solange bis sie realisiert ist. Wolfgang Schoele ist so eine Persönlichkeit. Als ehemaliger Banker und heute nicht mehr aktiv im Berufsleben stehend, hat er seine ganze Kraft der Fertigstellung einer neuen Bauakademie im Herzen Berlins, zwischen dem neuen Stadtschloss und dem Auswärtigen Amt, verschrieben. Die Chancen dafür sind heute greifbar, dank seiner vielen kleinen Schritte, die es trotz mancher Enttäuschungen galt zu gehen.