Ich werde immer öfter gefragt, wie wir den derzeitigen Immobilienmarkt einschätzen. Sehr schnell kreist dann die Diskussion, um die allseits bekannten unmittelbaren Faktoren. Dramatische Zinserhöhung, gestiegene Baupreise mit Lieferkettenengpässen, eine allgemeine Verunsicherung am Investmentmarkt und natürlich Einflussfaktoren durch den Ukraine Krieg. Oft endet dann die Diskussion mit einem positiven Ausblick.
Es wird sich alsbald alles wieder verbessern ist oft das Fazit, eben nur eine vorrübergehende Eintrübung des Marktes. Entspricht es der Wirklichkeit? Hinzukommt, dass viele Arbeitsplätze aufgrund von Mangel an Arbeitskräften nicht besetzt werden können. Also doch nur eine vorübergehende Eintrübung? Gilt es demnach nichts zu ändern. Ein weiter so scheint bei vielen die richtige Entscheidung zu sein.
Aber wie passt das zusammen mit der vor einem Jahr ausgerufenen Kanzler Zeitenwende? Ich glaube in der Tat befinden wir uns in einer Zeitenwende, die sich aber nicht nur auf die mangelnde Ausstattung der Bundeswehr bezieht. Diese Zeitenwende ist allumfassend und erfolgt unabhängig vom Krieg in der Ukraine. Sie wurde nur durch diesen Krieg, wie ebenso durch Corona beschleunigt.
Es beschleicht einem der Gedanke, die heutigen mächtigen noch wirtschaftlich starken Industrienationen befinden sich wie einst das Römische Reich, im Niedergang. Die Zuwächse der Wachstumsraten werden dabei in Europa sicherlich nicht mehr in naher Zukunft steil ansteigen. Wobei die Zuwächse innerhalb Europas bereits große Unterschiede aufweisen. Die Baltischen Länder und Polen befinden sich in einem dynamischen Prozess und solange die EU weiterhin fördernd eingreift, dürfte sich dieser Trend verstetigen.
Und im globalen Kontext liegen zweifelsfrei die neuen Märkte in Asien mit seinem großen Bevölkerungsreichtum. Allein Indonesien 274 Mio. und die Philippinen mit 116 Mio. Einwohnern. Und vor allem mit einer ungeheuren Dynamik. Es sind die Märkte der Zukunft. Hier zu investieren, sichert jedoch den etablierten Volkswirtschaften Zukunft. Dort treffen wir auf eine auf Wohlstand ausgerichtete Gesellschaft, die weniger nach Climate Change bereit ist ihr Wachstum diesem unterzuordnen, die weniger Nachfragt, ob die Entwicklung der Städte mit den spektakulären Hochhäusern die Zukunft sein wird. Die internationalen Architekturbüros genießen die ungezügelte Freiheit dort ihre Vorstellungen, ohne große einengende Vorschriften umzusetzen.
Besonders deutlich wird es in den Vereinten Arabischen Emiraten. Wie oft hören wir von den heimkehrenden Urlaubern, wie großartig, sauber und sicher es sich dort bewegen lässt. Wobei sie dieses auch gerne daheim in ihrem Multikulti Kiez hätten. Die damit verbunden Zugeständnisse werden meistens ausgeblendet und man erfreut sich über die spektakulären Bauten eines burj al arab Hotels oder dem höchsten Gebäude der Welt dem Burj Khalifa, nicht selten verbunden mit dem Hinweis wie schlecht es dagegen daheim ist.
Denke ich an mein letztes Meeting in einem der Frankfurt Banken Hochhaustürme in der 40 Etage, mit einem beindruckenden Ausblick auf die sich tief unten ausbreitende Frankfurter City, so komme ich schon ins Grübeln. Die Stimmung aus der hiesigen Perspektive war eine gänzlich andere. Eher von Besorgnis geprägt. Man würde sagen, von der aktuellen Stimmung des Investmentmarkts bestimmt. Die Umbruchzeiten sind spürbar, die Zeitenwende ist zum Greifen nahe.
Massiv hat es mit Corona begonnen, wobei die digitale Vernetzung unseres Berufslebens, die Voraussetzung für den sich heute wandelnden Büromarkt ist. Nicht nur am Freitag, in der Regel sind es heute im Durchschnitt 2-3 Tage in Woche, wo in diesen Türmen ein Ausbleiben der ehemals dort arbeitenden Beschäftigten sich eingespielt hat.
Manchmal ist es schon bedrückend. Riesige Eingangshallen, kein großartiger Empfang mehr, der Turm mit zum Teil leeren Büroräumen, all dies unterstreicht diese massiven Veränderungen. Die Fachabteilungen wirken heute ausgedünnt. Das alte Büro-Office ist zu einem neuen „Office-Home“ geworden. Mit der Zeit haben sich Mitarbeiter dort zu Hause eine neue Büroeinrichtung geschaffen und in einem „at Office-home“ eine ruhige Ecke erkämpft.
Ein wenig Wehmut beschleicht einem, wenn man diesen Niedergang erkennt. Wobei gerade diese Bürotürme besonders von dieser Veränderung betroffen sind. Hochhäuser sind eine Bautypologie die Veränderungen nicht gerade begünstigt. Bestückt mit einer alten Dinosaurier Technik, belastet mit enormen Nebenkosten für Fahrstühle, Klimaanlagen, höchsten Brandschutzaufwendungen, geringer Flexibilität für Veränderungen und nicht zuletzt kommt eine Sanierung der Fassade und der Technik einem Neubau gleich.
Und da haben wir den Unterschied. Während in Frankfurt diese 20-30 Jahre alten Türme zu einem Thema werden, gilt diese Sichtweise nicht unbedingt für die aufstrebenden Länder. In Warschau wird ein neuer Turm nach dem anderen gebaut und in der Kern-City entsteht ein „Klein Manhattan“, mit all den bekannten Begleiterscheinungen, was bedeutet, Abschied von den alten städtebaulichen Strukturen zu nehmen.
Nicht anders sah es in Shanghai oder Bangkok aus, und wenn wir nicht allzu weit zurückdenken, auch in Frankfurt/a.M. In den aufstrebenden Cities verkörpern diese Türme das Symbol von Fortschritt, Erfolg und Wachstum. Sie sind indirekt auch ein Symbol amerikanischer New Yorker Vorbilder. Wer kennt nicht die Türme der 30 iger Jahre; das Chrysler Building oder das Rockefeller Center, oder das legendäre World Trade Center und die schmerzlich damit verbundene Tragödie. Doch diese Türme sind und waren Ikonen. Der Großteil bleiben aus heutiger Sicht CO2 Monster und unter ESG-Gesichtspunkten mit unseren Climate Change Anforderungen nicht unbedingt die idealen Bauwerke mit Zukunft.
So ist es auch nicht verwunderlich, dass der Marktwert dieser Türme sich verändert. Hier tut sich ein ungeahnter Innovationsprozess auf. Neue Nutzungskonzepte sind erforderlich, ein neues Nutzungsmix. Neue technische Energiekonzepte, schlichtweg eine ESG-Konforme Umwandlung. Da dieses hohe Investitionen bedeutet, werden wir gravierende Abstriche bei diesem alten Dinosaurier in Kauf nehmen müssen.
