Es geht schlichtweg für die einen in der Politik ums Überleben und bei den anderen fallen die Börsenkurse. Der Mietendeckel als politischer Hoffnungsträger. Die Kommunalwahlen stehen vor der Tür. Die gefallen Börsenkurse sind misslich, aber viel gravierender ist der damit verbundene Vertrauensverlust auf Seiten der Investoren. Mag durch den sogenannten „Mietendeckel“ ein Inflationsausgleich fehlen und die Mieten in den nächsten fünf Jahren um ca. 5 % nicht mehr steigen, all diese monetären Einschränkungen sind nicht das Entscheidende. Entscheidend wird bleiben, dass kommunale Politik rückwirkend in ein Gefüge vormals freier Marktwirtschaft eingreift und damit die wirtschaftlichen Entscheidungen der Käufer rückwirkend konterkariert.
Wer in den vergangenen Monaten noch eine Wohnimmobilie zu den bereits deutlich überhöhten Preisen eingekauft hat, muss jetzt zunächst einmal abwarten. Bei Renditen um den 40-ig fachen Faktor, (2,5%) in München, oder in Berlin, um den 33- fachen Faktor (3,0%) hat wenig Spielraum für Experimente. Man muss sehen wie sich in den nächsten fünf Jahren bei den Nebenkosten die zu erwartende Preiserhöhungen ausgleichen lassen.
Parallel dazu wird sich eine Neubewertung des Verhältnisses von Eigenkapital zu Fremdkapital anbahnen, da die prognostizierten Renditesteigerungen nicht mehr ohne weiteres denkbar sind. Damit erhöht sich der Risikofaktor. Bei einem Zinssatz von im Durchschnitt um 1.75 Prozent für den normalen Anleger, könnte dies bereits zu einer neuen Herausforderung führen.
Auch eine bevorstehende Prolongation wird jetzt anders ausfallen. Aufgelaufene Instandhaltungskosten, die sonst in den Jahren zuvor durch Mietanpassungen bezahlt wurden, werden wahrscheinlich von Investoren durch geringere Instandhaltungsmaßnahmen kompensiert.
Dort wo die Politik in das Wirtschaftsgefüge eingreift bzw. Restriktionen ausübt, kommt es zu Verwerfungen. Denn ihre Handlungen treffen stets alle Akteure und in der Regel zeitgleich. Die Auswirkungen bei den Assets werden sich schleichend einstellen, allerdings nicht bei den Börsenkursen. Denn Börsenkurse reagieren sofort. Bis sich die Kurse wieder erholen wird es Zeit brauchen, denn das Vertrauen ist gestört.
Ein parteipolitisch motivierter Eingriff in das komplexe System von Angebot und Nachfrage war immer höchst problematisch und brauchte viel Glück um nicht das Gegenteil zu erzeugen was man eigentlich wollte, nämlich schlichtweg mehr Wohnungen.
Besonders bemerkenswert ist allerdings, dass durch diese Maßnahme nicht unbedingt die „Initiatoren“ getroffen wurden, sondern eher die diejenigen, die eine Kapitalanlage zur Verbesserung ihrer Rente gesucht hatten. Sie dachten ein Investment in Wohnen ist ein von an allen Anlagearten weitgehend risikofreieres Unterfangen. Weit gefehlt.
Denn diejenigen, die in den zurückliegenden zehn Jahren durch exorbitante Wohnimmobilienankäufe den Prozess befeuert hatten, konnten noch zu Traumfaktoren um das 9- fache ganze Wohnquartiere einkaufen. Und das in mehrstelligen Milliardenbeträgen.
Sie haben dann über Jahre hinweg beteuert die Wohnungen bestens zu managen und sich vehement gegen die Vorwürfe unzähliger Mieterklagen gewehrt. Parallel dazu wurde der Klassiker angewendet. Möglichst schnell sich vom Risiko wieder zu befreien. Konkret hieß dies ein IPO (Börsengang) auf die Beine zu stellen.
Dazu braucht es Verbündete. Testate über die Qualität des Portfolios, Zertifikate über die Professionalität des Managements und eine traumhafte Erfolgsstory über die Entwicklung, vor allem aber auch über einen vielversprechenden Rendite forecast. Und dies alles nur, um dem kleinen Anleger mit guter Überzeugung ein hervorragendes Investment anzubieten.
Vor 15 Jahren waren es die geschlossenen Fonds, heute sind es die Aktien, die jeder problemlos erwerben kann.
Die Initiatoren haben damit weitgehend Ihre Einlagen wieder mit exorbitanten Gewinnen herausziehen können. – Bitte keinen Neid, es gehört dazu auch Weitsicht, Mut zum Investment und eine gehörige Portion Egoismus dazu sich derart in Szene zu setzen. Vergessen wir nicht die Politik hatte den Mut nicht. Im Gegenteil sie haben ihr Tafelsilber verkauft. Und nun leistet die Politik im wohlgemeinten Sinne allerdings, im viel zu spätem Reagieren, den Initiatoren noch einen Bärendienst. Einkauf durch Enteignung zu überhöhten Preisen.
Wir werden sehen wie es weitergeht. Ob es Einsprüche geben wird, ob das Parlament mitstreitet und die Gerichte diesen Prozess stoppen werden, oder gar ob Berlin für eine Blaupause für andere Städte dienen wird.
Berlin dürfte langsam mit einer anderen Aufmerksamkeit bedacht werden und wie beim BER wieder einmal um Beifall kämpfen müssen. Es bleibt das schwierige Los in der Politik nicht allen gerecht werden zu können. Ob es der richtige Weg war, wird sich peu à peu kristallisieren und zeigen, wie groß die Verwerfungen sein werden. Zu hoffen bleibt, dass sich letztlich vieles wieder korrigieren lässt, vorausgesetzt man erkennt den eingeschlagenen Weg für unbrauchbar.
