Tag: 16. Juli 2018

Manche Preisvorstellungen lassen sich für Portfolioverkäufe nicht mehr realisieren. Die Ahnung über eine Veränderung des Marktes verbreitet sich. Wer zu besten Zeiten gekauft hat, ist heute eher als zuvor bestrebt zu verkaufen, denn so manche Preisvorstellungen lassen sich durch Zuwarten eben nicht mehr realisieren. Sondern im Gegenteil, ist das Portfolio erst einmal im einschlägigen Käufersegment bekannt, dann wird es umso schwerer es zu verkaufen. Da hilft nur noch es neu zu schneiden und unter anderem Namen wieder anzubieten. Wird allerdings diese Mogelpackung enttarnt, dann sind die Folgen umso gravierender.

Marktveränderungen kommen immer zuerst schleichend, langsam, geräuschlos und manchmal auch stockend. Haben sie aber erst einmal Fahrt aufgenommen, dann gilt die Regel alles Ungute kommt zusammen.

Die VK-Preise sind nicht mehr durchsetzbar, die Attraktivität sinkt, da mehr vergleichbares und zum Teil Besseres angeboten wird. Die Mietsteigerungsraten beginnen sich abzuschwächen, die Nebenkosten sind nach wie vor hoch und fallen nicht.

Die Objektbewertungen werden langsam angepasst und die Aussichten trüben sich ein. Dies gilt besonders für Projekte, die noch drei und mehr Jahre bis zur Fertigstellung benötigen. Parallel macht sich die wiedereinsetzende Kehrtwende im Zins bemerkbar. Und alles dies erfolgt leider nicht linear, sondern wie es die Vergangenheit immer gezeigt hat, exponentiell.

Hinzukommt noch unser fast immer vorhandenes zögerliches Handeln. Wir lieben es, an dem einmal Erreichtem festzuhalten und können selten die Kraft aufbringen, rechtzeitig vor dem schon sichtbaren Abrutschen die Weichen zu stellen. Obwohl wir den Abschwung sehen, sind wir nicht immer in der Lage, zeitnah die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen.

Viele werden sich an die EXPO REAL in 2008 noch erinnern, wo viele Fragen ohne Antworten gestellt wurden. Nun, soweit ist es zum Glück nicht, aber ein weiter so mit einer sich noch drehenden Preisschraube nach oben, wird es nicht mehr geben. Bereits heute erkennen wir, dass die Opportunisten des Marktes, die ihre Portfolien optimal eingekauft haben, sie langsam beginnen zu vermarkten. Sie schauen bereits auf ihre neuen Märkte. Die politischen Vorzeichen unterstützen sie dabei.

Lassen Sie uns spätestens auf der EXPO REAL 2018 offen und engagiert, darüber sprechen. Wir freuen uns darauf!

 

 

 

Es sind Viele die kommen, die sich umschauen, sondieren, Gespräche führen und hier und dort beachtliche Projekte bis hin zu Megaprojekten anstoßen.

Das Interesse aus der Chinesischen Republik am deutschen Mittelstand ist groß. Science Business Parks sollen errichtet werden. Möglichst in Kooperation mit Universitäten und mittelständischer Wirtschaft. Das Erfolgsmodell „Duale Ausbildung“ darf bitteschön gern dabei sein.

Man möchte Screening betreiben und ist etwas irritiert, wenn die Gegenliebe bei der deutschen und europäischen Politik verhalten bleibt.

Aber die Kräfteverhältnisse beginnen sich zu ändern. Was einst die Perspektive nach Übersee Richtung Westen hieß, ist heute schon mehr Fernost geworden.

Und fernab in den Staaten setzt sich langsam die Erkenntnis des „Alone“ statt „First“ durch. Teils verdeckte, aus dem asiatischen Machtzentrum Chinas gesteuerte Investments, arbeiten akribisch ihren Plan „One Road, One Belt“ Plan bis 2025 ab. 

In einer der letzten Bertelsmann Studien wurden 175 Firmen mit chinesischer Beteiligung in Deutschland beleuchtet. Interessant ist hierbei, dass davon 22% der Unternehmen aus den gesuchten Schlüsselbranchen stammen. Sie sind eine chinesische Beteiligung unter staatlicher Führung eingegangen. Ein Einkauf chinesischer Firmen in Deutschland im Vergleich zu China, ist hierzulande weitgehend unproblematisch und wahrlich nicht reziprok. Bis 2017 haben allerdings eher die deutschen Unternehmen in China investiert. Dies hat sich mittlerweile seit 2017 umgedreht.

Auf dem Immobiliensektor kommt ein Großteil chinesischer Firmen aus Hongkong. Dies hängt zum Teil mit der noch größeren Freizügigkeit in Hongkong zusammen.

Privatpersonen aus China bevorzugen in Deutschland Neubauwohnungen. Es können gerne auch mehr als zwei Wohnung sein. Die Wachstumskäufe von chinesischem Privatinvestment in Deutschland haben sich in den letzten zwei Jahren verdoppelt. Im Fokus befinden sich die Standorte Frankfurt a.M. und Berlin. Dies, obwohl sich der Immobilienmarkt in China wieder zu erholen beginnt.

Unsere bis dato beständige politische Stabilität des deutschen Marktes wird sehr geschätzt, wohl auch die politische Freiheit des Marktes. Auch wenn die Renditen in Deutschland gering sind, so sind die absoluten Immobilienpreise aus chinesischer Sicht noch sehr niedrig.

Nahezu 14 Mrd. haben chinesische Investments 2017 betragen. Dabei sind Übernahmen und Beteiligungen von beispielsweise der HNA Group (bis 2018), wie an der Deutschen Bank nicht immer erfolgreich. Auch die Aktie von Kuka, dem Robotik Hersteller, ist kaum spektakulär verlaufen. Manche Beteilungen gehen recht ruhig vonstatten und verursachen keine große Aufmerksamkeit, wie die des Küchenmöbelherstellers Siematic.

Wir werden sehen, wie sich im Rahmen der chinesischen Expansionsstrategie das Engagement bei mittelständischen Industrieunternehmen mit der geplanten Gründung neuer Science und Businessparks entwickeln wird.

Wegschauen aus hiesiger Sicht, wird dabei nicht die richtige Einstellung sein. Es heißt aufmerksam und selbstbewusst Kooperationen zu entwickeln, und wenn es nicht passen will, auch ein klares Nein zu formieren.

Wir werden aufmerksam beobachten, wie sich Städte und Gemeinden verhalten werden. Wie werden sie ihre Interessen vertreten, wie schnell können sie reagieren, wie schwerfällig ist ein demokratisch geführter Apparat? Wer wird dann auf wen warten?

Doch die Impulse sind groß und wer dabei ist, hat auch eine reelle Chance etwas zu bewegen. All dies sind für uns Fragen auf der kommenden Expo Real 2018 diesen nachzugehen.